Депозит, ОВДП чи нерухомість: велике порівняння дохідності

Висока інфляція, валютні ризики та нестабільна економічна ситуація змушують шукати інструменти, які дозволяють зберегти капітал і отримувати прогнозований дохід з мінімальними ризиками. Саме тому українці найчастіше порівнюють три варіанти: банківський депозит, ОВДП та інвестиції в нерухомість.

• Депозит — простий і зрозумілий, але його дохідність часто не перекриває інфляцію. 
• ОВДП вважаються надійним інструментом, однак мають обмежену ліквідність і фіксований прибуток. 
• Фізична нерухомість виглядає привабливою в довгостроковій перспективі, проте вимагає значного стартового капіталу та активного управління.  

На перетині цих інструментів з’являється все більше запитів на альтернативні інвестиції, зокрема у форматі REIT-фондів. 

У цьому матеріалі ми порівняємо банківський депозит, ОВДП, фізичну нерухомість та REIT-фонди, розглянемо їхню дохідність у 2026 році, податкові особливості, а також допоможемо зрозуміти, який інструмент підходить саме вам.

Банківський депозит  

Депозит в Україні досі залишається найпопулярнішим способом зберігати гроші. У 2026 році середня ставка за гривневими депозитами фізичних осіб в Україні прогнозується на рівні 13–13,5% річних, а для нових вкладників банки пропонують до 14–15%. Але це до оподаткування. Будь готові, що держава забере 23% від вашого прибутку: 18% — податок на доходи, 5% — військовий збір. 

• Тобто якщо покласти в банк 100 тис. грн під 13,5% річних, за рік можна заробити 13 500 грн. Із них 3 105 грн піде на податки. Чистий прибуток за рік становитиме 10 395 грн. Ваша реальна відсоткова ставка після оподаткування складе приблизно 10,4% річних. Зазвичай банки автоматично утримують ці податки, тому на картку або рахунок ви отримуєте вже «чисту» суму.

Валютні депозити можуть здатися більш стабільними з точки зору курсових коливань, проте їхня дохідність є мінімальною: ставки за вкладами в доларах та євро залишаються на дуже низькому рівні – як правило, це 1-1,2% річних. Ця ставка часто не перекриває навіть базових фінансових втрат.

Переваги депозитів

• Простота і доступність оформлення. Вклад можна розмістити в будь-якому відділенні будь-якого банку максимум за годину часу, або навіть за пару кліків в онлайн-банкінгу, не виходячи з дому. 
• Гарантія Фонду гарантування вкладів фізичних осіб. Під час воєнного стану держава гарантує повернення повної суми депозиту та нарахованих відсотків. Це правило діє навіть у разі банкрутства фінансової установи.
• Мінімальні ризики. Розмір доходу і дата його виплати є чітко визначеними і не залежать від коливань ринку чи жодних інших факторів, як, наприклад, у випадку купівлі акцій чи золота. 

Недоліки

• Обмежений доступ до коштів. Депозити, як правило, не передбачають опцію дострокового розірвання. Тому вам в будь-якому разі доведеться чекати завершення терміну дії вкладу, щоб отримати можливість користуватися своїми коштами. Якщо ж ви натрапите на депозит з достроковим розірванням, цілком можливо, що через це в них буде набагато менший відсоток дохідності.
• Оподаткування. Як ми вже казали, з суми нарахованих відсотків вам доведеться заплатити 23% податків: 18% «зʼїсть» податок на доходи, ще 5% піде на військовий збір. Таким чином, ваш фактичний прибуток від вкладу буде меншим.
• Ризик інфляції. У ситуації нестабільної економічної ситуації цілком можливе значне зростання інфляції протягом дії вкладу. І це таком впливатиме на ваш прибуток.

Тобто фактично депозит — це інструмент лише збереження, а не примноження грошей. 

Читайте також: Що таке інвестування та з чого почати інвестувати в Україні

ОВДП  

Облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) — це боргові цінні папери, які випускає держава. Працює це так: ви даєте країні гроші в борг, а вона потім повертає їх вам із відсотками. 

• Головна перевага ОВДП перед депозитами полягає в тому, що для фізичних осіб, які є резидентами України, дохід не оподатковується: не треба платити ані податок на прибуток, ані військовий збір.

Цілком імовірно, що ця пільга збережеться щонайменше до кінця воєнного стану. Таким чином, у 2026 році ОВДП для українців будуть фактично єдиним інструментом, який дає двозначну процентну дохідність без податку на прибуток. 

Наприклад, якщо купити ОВДП на 100 000 грн під 15%, то це принесе 15 000 грн чистого прибутку за рік. Жодний податок від цієї суми нічого «не відкусить».

Наразі купити ОВДП досить просто. Це можна зробити онлайн через додаток «Дія» або через банки та брокерів за спрощеною процедурою. Деякі банки не беруть комісії за купівлю для фізосіб, тож витрати мінімальні. Інвестору-фізособі варто лише переконатися, що він обрав надійного ліцензованого брокера чи банк, і що розуміє умови зберігання паперів (ОВДП зберігаються в електронному вигляді на рахунку в депозитарії НБУ).

Також нещодавно інвестиції в ОВДП запустив і фонд Inzhur. Мінімальний розмір інвестицій в ОВДП на сайті Inzhur — 1 ОВДП, це приблизно 1 000 гривень. Усі запропоновані варіанти — короткострокові випуски ОВДП у гривні.

Водночас варто не забувати й про можливі ризики. У лютому 2026 року інфляція пришвидшилася – до 7,6% у річному вимірі. У місячному вимірі ціни зросли на 1,0%, про що свідчать дані, опубліковані Державною службою статистики України. Це фактично з’їдає значну частину прибутку і зменшує реальну дохідність інвестиції.

Тобто вкладати в ОВДП варто ті кошти, які ви готові заморозити на весь строк обігу облігації. Якщо виникне потреба продати їх раніше, то ви залежатимете від кон’юнктури ринку. Це особливо актуально для довгострокових облігацій. Тому багато приватних інвесторів зараз надають перевагу коротким випускам на рік-півтора, адже такі облігації є більш передбачуваними з точки зору планування.

Читайте також: Що таке ОВДП — усе про державні облігації

Нерухомість

Нерухомість, мабуть, є одним із найпопулярніших активів, який українці використовують для збереження та примноження капіталу. В той час, коли стабільність фінансових інструментів може бути під питанням через економічні коливання та інфляцію, багато інвесторів розглядають купівлю житла чи комерційної нерухомості як спосіб захистити свої кошти.  

У 2025–2026 роках ринок житлової нерухомості в Україні зберігає інтерес інвесторів завдяки можливості отримання доходу від оренди. Водночас рівень дохідності не є фіксованим і варіюється залежно від низки чинників, зокрема локації, формату житла та витрат на його обслуговування.

Переваги інвестицій у нерухомість

• Фізичний актив і довгострокова стійкість. Нерухомість безпосередньо пов’язана з базовими потребами населення — житлом чи приміщеннями для бізнесу — і, як правило, менш схильна до різких фінансових коливань, ніж акції чи криптовалюти. 
• Регулярний пасивний дохід. Якщо здаєте квартиру чи комерційне приміщення в оренду, це може давати стабільний грошовий потік щомісяця.
• Зростання вартості активу. Ціни на нерухомість, як правило, мають тенденцію до зростання у довгостроковій перспективі, особливо у великих містах та при стабільному попиті.    

Недоліки та ризики

• Високий поріг входу. Для покупки житла чи комерційної нерухомості потрібен значний стартовий капітал. 
• Юридичні та документальні ризики. Перш ніж купувати актив, важливо перевірити всі правові аспекти — право власності, відсутність обтяжень, статус землі тощо. Помилки можуть призвести до великих фінансових втрат.
• Витрати на утримання. Ремонт, комунальні витрати, податки та менеджмент оренди «з’їдають» частину дохідності. Це означає, що чиста прибутковість може бути значно нижчою, ніж валова.
• Ризики через війну та економічну ситуацію. Попри відновлення попиту, нерухомість все ще залежить від макроекономічних умов: у випадку нової хвилі невизначеності ціни можуть коливатися.    

Отже, інвестиції в нерухомість доцільні для тих інвесторів, які мають достатньо капіталу та розглядають довгострокові вкладення, готові вкладати час і зусилля у вибір об’єкта, а також можуть утримувати його не менше ніж 5–10 років для отримання максимальної віддачі.  

Читайте також: Інвестиції в нерухомість: ринки, типи

REIT-фонди

REIT (Real Estate Investment Trust) — це формат колективних інвестицій у нерухомість, який вже понад пів століття працює у США та ЄС. По факту це спосіб інвестувати в нерухомість, не купуючи квартиру чи будинок напряму, адже цими питаннями опікується окрема компанія, яка скуповує або будує нерухомість (торговельні центри, офіси, склади, лікарні тощо), здає її в оренду і ділиться прибутком з інвесторами. 

Щоб компанія могла називатися REIT, вона повинна відповідати трьом основним критеріям: 

• мінімум 75% активів має бути інвестовано в нерухомість; 
• не менш ніж 75% доходів повинні надходити від оренди або продажу нерухомості; 
• щонайменше 90% прибутку має виплачуватися інвесторам у вигляді дивідендів.

Як це працює для пересічного інвестора? Купуєш інвестиційні сертифікати REIT-фонду як звичайні акції. Фонд на ці гроші купує або будує великий обʼєкт нерухомості й отримує гроші від оренди в цьому приміщенні. Більшу частину прибутку (зазвичай ~90%) він виплачує інвесторам у вигляді дивідендів.  

Тобто замість того, щоб купити квартиру за $50 000, можна купити  інвестиційні сертифікати REIT-фонду на $500 і отримувати частку доходу від десятків об’єктів нерухомості.

Читайте також: Трейдинг чи REIT: що вигідніше?

Що таке Inzhur REIT 

Inzhur — перша українська RЕІТ-компанія (Real Estate Investment Trust), яка дає змогу українцям об’єднуватися для інвестування у велику нерухомість. Співвласники отримують дохід від орендних виплат і зростання капіталізації об’єктів. Фонд Inzhur REIT — пайовий інвестиційний фонд, метою якого є інвестування у топову комерційну нерухомість. Співвласники фонду володіють землею та будівлями, які здаються в оренду відомим українським мережам супермаркетів та міжнародній мережі ресторанів швидкого харчування, а також великим ТРЦ і житловим комплексам. 

Прогнозована прибутковість фонду становить 9,5% річних у доларах, дивіденди виплачуються щомісяця, а мінімальна інвестиція — від 10 гривень.

Переваги інвестування з Inzhur REIT

• Поріг входу дуже низький — можна почати інвестувати від 10 гривень (ціна одного сертифіката).
• Прогнозована річна дохідність — близько від 9,5% у доларах (еквівалент у гривнях за курсом НБУ).
• Фонд має десятки комерційних об’єктів, включно з торговельними центрами та приміщеннями, які здаються в оренду відомим мережам (наприклад, McDonald’s, «Сільпо», Comfy тощо).

Однією з великих угод фонду стало придбання торгово-розважального центру Sky Park у Вінниці приблизно за 1,5 млрд грн, який тепер приносить прибуток від оренди безпосередньо його співвласникам.

Ключові переваги Inzhur REIT:

• низький поріг входу — інвестувати можна навіть від 10 гривень;
• дохідність у валюті вища за депозити та порівнянна з ОВДП;
• реальна нерухомість без клопоту управління;
• прозора звітність і онлайн-кабінет;
• можливість диверсифікації навіть із малим капіталом.  

Читайте також: Пайовий інвестиційний фонд. Поняття та особливості ПІФ в Україні 

Фінансова реальність 2026 року показує: універсального інструменту не існує. Але REIT-фонди, зокрема Inzhur, закривають одразу кілька болів інвестора — низьку дохідність депозитів та складність фізичної нерухомості. Якщо вашою метою є збалансований дохід, простота та прозорість, Inzhur REIT виглядає логічним кроком у сучасному інвестиційному портфелі.