💡Вітаємо у блозі Inzhur! Тут ми розповідаємо про все, що пов'язано з ринком нерухомості та інвестиціями в нього: що існує і як працює, хто це все регулює в Україні та які правила є на інших ринках, як впевнено почати і не закінчити передчасно — про все, що може допомогти тобі стати досвідченим інвестором і розуміти цю галузь ще краще.
Коли інвестор визначився, в який тип нерухомості він хоче вкладати — житлову, комерційну або індустріальну — у нього залишається ще два питання: який стан реалізації нерухомості його цікавить і як саме вкласти гроші. Тобто необхідно визначитися, який варіант взаємодії з нерухомістю йому, одному з головних гравців ринку, найбільш підходить.
За станом реалізації весь ринок нерухомості поділяється на дві частини: первинний і вторинний.
Первинний ринок нерухомості
Це нерухомість, яка з'явилася на ринку вперше.
Вона:
- Ще не проходила етапи купівлі-продажу.
- Щойно побудована, будується прямо зараз або тільки готується до будівництва.
Це важливий момент: на первинному ринку до нерухомості не обов'язково можна доторкнутися руками — вона може вже бути конкретними квартирами та офісами, а може і котлованом, і навіть просто ідеєю майбутніх споруд.
Не забуваємо, що земля, на якій будують або побудують ці об'єкти, також є нерухомістю.
Але її історія не впливає на статус нових будівель: наприклад, якщо старий ТЦ знесли і на цьому ж місці побудували новий — він буде вважатися первинною нерухомістю, незважаючи на те, що знаходиться на цій же землі і має те ж призначення.
Первинний ринок формується девелоперами — це компанії, які займаються повним циклом створення нерухомості, від купівлі ділянок землі до проектування, будівництва та першого продажу або здачі в оренду.
Вторинний ринок нерухомості
Це нерухомість, яка:
- Вже була в експлуатації.
- Комусь належала.
На відміну від первинного ринку, це завжди вже існуюча нерухомість, і крім проєктних даних, у кожного такого об'єкта є маса унікальних тонкощів: рік побудови, стан, юридичний статус тощо. Об'єкти вторинного ринку мають історію.
І дуже часто ця історія значно впливає на ціну — причому як у бік її зниження, так і зростання. Якийсь середньостатистичний ТРЦ без яскравих наочних переваг — міг ідеально врахувати сотні не завжди очевидних параметрів локації і приносити своїм власникам більше грошей, ніж зазвичай, а вікна розкішної квартири, ніби створеної для зростання власної ціни при інвестуванні — опинитися прямо на шляху задушливих викидів із заводської труби на горизонті.
Первинний і вторинний: порівняння
Первинний і вторинний ринки мають як потужні можливі плюси, так і потенційні важливі мінуси, тому вибрати оптимальний варіант іноді буває складно. Особливо якщо йдеться про оцінку ризиків: їх вистачає в обох випадках, що взагалі характерно для інвестицій як діяльності.
Наприклад, вкладення на етапі котловану може бути засноване на прогнозі швидкого зростання вартості цієї нерухомості після здачі в експлуатацію: якщо так і станеться — супер, інвестор отримає відносно швидкий і великий дохід! Але у всього є ціна, і тут це підвищені ризики втрати інвестиції: нерухомість може стати довгобудом і не вибратися з котловану, а прогноз зростання ціни може виявитися помилковим.
Інвестиції в об'єкти вторинного ринку в цьому плані надійніші, адже нерухомість вже має історію та реальну динаміку вартості, але різке зростання вартостей, на відміну від «первинки», з такою нерухомістю трапляються рідко, можливі проблеми з юридичною чистотою прав власності, а реальний технічний стан може приховувати дуже «цікаві» сюрпризи.
Тобто має значення не стільки чіткий вибір первинного або вторинного ринків для інвестування, скільки грамотне збереження балансу ризиків і прибутковості.
І можливості цього балансу необхідно оцінювати в кожному окремому випадку, коли ти хочеш інвестувати.
Способи інвестування в нерухомість
Припустимо, що цікавий особисто тобі тип нерухомості вже обраний, її статус реалізації врахований, а ризики та інвестиційний потенціал оцінені. Залишається вибрати спосіб інвестувати!
Український ринок нерухомості має кілька інструментів для цього. Пряма купівля для оренди, перепродажу або розвитку. Краудфандинг. пайові інвестиції та REIT — фонди нерухомості або мовою оригіналу Real Estate Investment Trust.
- Пряма купівля для оренди, перепродажу або розвитку
Напевно, таку інвестицію можна назвати класикою: вона давно й добре знайома багатьом українцям, адже особливо популярна на ринку житлової нерухомості. Цей спосіб має важливу перевагу: інвестор зазвичай володіє повними правами, може впливати на майбутнє нерухомості, особисто визначати спосіб подальшого заробітку на ній тощо. Але є й мінуси: необхідний відносно великий стартовий капітал або великий кредит, а ще така інвестиція не буває пасивною, і проблеми на кшталт дотримання графіка амортизації, пошуку орендарів, своєчасного ремонту — також лягають на плечі інвестора. Найпопулярніший напрямок таких інвестицій — квартири.
- Краудфандинг
Cпосіб зберегти переваги прямої покупки, але мінімізувати недоліки. Це вже не один приватний інвестор, а їх група, і кожен з них є повноправним власником нерухомості, в яку відбувається спільна інвестиція. Такий спосіб може бути пасивним, адже інтереси групи інвесторів обслуговує керуюча компанія, і стартовий капітал для такої інвестиції суттево зменшується. Звичайно, є й мінуси: інших інвесторів ще треба знайти, як і надійну керуючу компанію. Популярний напрямок таких інвестицій — рекреаційна нерухомість в курортних країнах, на зразок будиночків на березі моря: це дає цікаву перевагу, адже іноді в такому житлі можна відпочити і самому, але не варто забувати про дуже важливий момент, який може стати фатальним мінусом — особливості іноземного законодавства. Приклад — дуже популярний краудфандинг в нерухомість на Балі: все красиво, але сайти з пропозиціями зазвичай намагаються приховати не найприємніший факт про то, що тільки громадяни Індонезії мають там повне право на землю, і всі краудфандингові схеми спираються або на обмежене в часі право користування, по суті довгострокову оренду, або не найпрозоріші варіанти з оформленням на місцевих жителів.
- Пайові фонди та фонди нерухомості, відомі як REIT
Також є формою спільних інвестицій, але не в конкретні квадратні метри, а в усе нерухоме майно, яким володіють обрані фонди. Така інвестиція є повністю пасивною: просто вкладаєш — і регулярно отримуєш дохід від орендної плати за користування цією нерухомістю, від зростання капіталізації (тобто зростання вартості об'єктів фондів) або все разом. Ще одна з переваг таких фондів — різноманітність: доступні галузі можуть бути обмежені тільки пропозицією на конкретному ринку, це нерухомість від власне землі до супермаркетів, ресторанів, ТРЦ і навіть електростанцій. REIT доводить до максимуму і одну з головних переваг краудфандингу — доступність: на українському ринку мінімальний поріг входу вже становить від 10 гривень. У недоліки можна записати відносну новизну ринку: якщо вас цікавить саме український ринок, то на ньому все ще дуже мало подібних фондів, а пропозиції поки що обмежені кількома напрямками, хоча цей момент стрімко прогресує. До речі, ми недарма об'єднали пайові фонди та REIT в одну категорію: в Україні поки що не існує спеціалізованого REIT-законодавства, і згідно із законом про Інститути Спільного Інвестування (ІСІ) REIT-фонди — це пайові фонди.
Коротко підсумуємо все, що ми встигли дізнатися. Весь ринок поділяється на житлову, комерційну та промислову нерухомість, яку можна знайти на первинному та вторинному ринках. Щоб інвестувати в неї, треба вибрати один із варіантів: пряма купівля, краудфандинг, фонди нерухомості ака REIT (Real Estate Investment Trust) та пайові фонди.
До речі, якщо тебе цікавить REIT як форма інвестування, то ти вже на правильному сайті!:) Радимо вивчити розділ з фондами Inzhur: просто зараз там є дуже цікаві пропозиції.
Дякуємо за увагу!