Індекс дохідності інвестицій: термін, особливості та розрахунок

Що таке індекс дохідності інвестицій?

Індекс дохідності інвестицій — це фінансовий інструмент, що вимірює вигідність вкладень. Він показує, скільки грошей у поточному еквіваленті ви отримаєте в майбутньому на кожну вкладену гривню. У міжнародній практиці індекс дохідності також називають Profitability Index (PI) чи Benefit-Cost Ratio (BCR).

Цей інструмент фінансової аналітики допомагає визначити, наскільки ефективним є використання інвестиційного капіталу. Якщо індекс більший за одиницю, проєкт вважається прибутковим, якщо менший — збитковим. Що вищий показник, то привабливіший проєкт із погляду ефективності використання капіталу.

Важливо відзначити, що індекс дохідності інвестицій — це відносний показник. Він демонструє ефективність вкладень незалежно від абсолютного розміру. Саме ця особливість робить його цінним інструментом, якщо потрібно порівнювати  між собою проєкти різного масштабу — від невеликих стартапів до масштабних інвестицій у нерухомість.

Отже, розуміння індексу прибутковості інвестицій важливе з кількох причин:

1. Він дає змогу порівнювати вигідність інвестування в різні проєкти.
2. Допомагає оцінити, наскільки ефективно використовуються обмежені ресурси.
3. Показує запас міцності проєкту: наскільки його прибутковість перевищує початкові очікування.
4. Спрощує процес ухвалення рішень при обмеженому бюджеті.
5. Допомагає зрозуміти, наскільки вигідно інвестувати додаткові кошти в розширення існуючого проєкту.

Читайте також: Що таке інвестиційний ринок

Як розраховується індекс дохідності інвестицій

Індекс дохідності інвестицій обчислюється за формулою:

PI = PV / I₀

де:

• PI (Profitability Index) — індекс дохідності;
• PV (Present Value) — приведена вартість майбутніх грошових потоків;
• I₀ — початкові інвестиції.

Простіше кажучи, ми ділимо всі майбутні доходи, переведені в сьогоднішню вартість, на суму початкових вкладень.

Розглянемо простий приклад. Припустімо, ви вклали 100 000 грн у проєкт, який генерує такі грошові потоки:

• 1-й рік: 30 000 грн;
• 2-й рік: 40 000 грн;
• 3-й рік: 50 000 грн;
• 4-й рік: 20 000 грн.

Оскільки гривня з часом втрачає вартість через інфляцію, нам потрібно перерахувати майбутні надходження в сьогоднішній еквівалент. Для цього використовуємо ставку 10%, яка враховує інфляцію та ризики.

Після перерахунку отримуємо:

• 30 000 грн через рік = 27 273 грн сьогодні;
• 40 000 грн через два роки = 33 058 грн сьогодні;
• 50 000 грн через три роки = 37 566 грн сьогодні;
• 20 000 грн через чотири роки = 13 660 грн сьогодні.

Складаємо всі ці суми й отримуємо приведену вартість: 111 557 грн.

Тепер розрахуємо індекс дохідності:

PI = 111 557 / 100 000 = 1,12

Результат 1,12 означає, що кожна інвестована гривня принесе 1,12 грн у сьогоднішньому еквіваленті, тобто чистий прибуток становитиме 0,12 грн на кожну інвестовану гривню. Оскільки PI > 1, проєкт є прибутковим і його варто реалізувати.

Читайте також: Що таке REIT: особливості даного виду інвестицій в Україні

Коли доцільно використовувати індекс прибутковості інвестицій

Переваги та обмеження

Переваги використання індексу дохідності:

• простота інтерпретації;
• можливість порівняння проєктів різного масштабу;
• фокус на ефективності використання капіталу;
• врахування часової вартості грошей.

Обмеження:

• залежить від вибраної ставки перерахунку, навіть невелика зміна якої може сильно вплинути на кінцевий результат;
• не враховує масштаб проєкту;
• не показує ризики безпосередньо;
• менш точний при нестабільних грошових потоках.

Для яких рішень застосовується індекс прибутковості інвестицій?

Індекс прибутковості інвестицій особливо корисний у таких ситуаціях:

1. Обмежений бюджет. Якщо необхідно вибрати найефективніші проєкти серед кількох альтернатив.
2. Порівняння проєктів різного масштабу. На відміну від NPV, індекс дохідності дає змогу порівнювати між собою як великі, так і малі проєкти.
3. Оцінка стартапів. Показник допомагає зрозуміти, наскільки ефективно використовуватимуться інвестиції.
4. Аналіз нерухомості та REIT-фондів. Можна оцінити ефективність вкладень в об'єкти різної вартості.
5. Інвестування в модернізацію виробництва. Індекс допомагає визначити, які виробничі лінії чи обладнання забезпечать найвищу віддачу на вкладений капітал.

Порівняння з іншими показниками

Для повноцінної оцінки інвестиційного проєкту важливо розуміти, як індекс дохідності співвідноситься з іншими фінансовими показниками.

Індекс дохідності vs NPV (чиста приведена вартість)

NPV (Net Present Value) — це загальний прибуток від проєкту в сьогоднішніх грошах. Розраховується як сума всіх майбутніх грошових потоків, приведених до теперішньої вартості, за вирахуванням початкових інвестицій. Якщо NPV > 0, проєкт є прибутковим.

Основна різниця полягає у тому, що NPV показує абсолютну суму прибутку — «скільки грошей ви заробите», натомість індекс дохідності покаже відносну ефективність вкладень — «скільки грошей принесе кожна вкладена гривня».

Індекс дохідності vs IRR (внутрішня норма дохідності)

IRR (Internal Rate of Return) — це відсоткова ставка, за якої вищеописаний показник NPV проєкту дорівнює нулю. Іншими словами, це максимальна ставка, під яку можна «позичити» гроші для реалізації проєкту, щоб не зазнати збитків. Якщо IRR вища за ставку дисконтування, проєкт можна вважати прибутковим.

Основна різниця полягає у тому, що IRR показує проєкт як відсоткову ставку, наче ви поклали гроші на депозит під X%, а індекс дохідності — як співвідношення вигоди до витрат.

Важливо використовувати всі перелічені показники комплексно для отримання повної картини щодо привабливості інвестиційного проєкту.

Індекс дохідності у практиці REIT

Рентабельність інвестицій у нерухомість часто оцінюється за допомогою індексу дохідності, особливо коли йдеться про REIT-фонди. У цьому контексті індексу дохідності інвестицій формула для розрахунків містить такі величини:

• PV —  приведена вартість очікуваних дивідендів і потенційне зростання вартості інвестиційних сертифікатів;
• I₀ — початкова вартість інвестицій у фонд.

Однак застосування індексу дохідності для REIT-інвестицій має свої особливості:

1. Довгостроковий горизонт інвестування. REIT-фонди зазвичай розраховані на тривалий період інвестування, тому при розрахунку PI враховуються грошові потоки за 10–20 років.
2. Два складники доходу. Під час оцінювання REIT враховуються як регулярні дивіденди від оренди, так і потенційне зростання вартості нерухомості та інвестиційних сертифікатів.
3. Податкові переваги. Багато країн надають податкові пільги для REIT-фондів, що позитивно впливає на чисті грошові потоки та підвищує індекс дохідності.
4. Захист від інфляції. Нерухомість традиційно вважається хорошим захистом від інфляції, оскільки орендні ставки зазвичай переглядаються відповідно до інфляційних процесів.

Читайте також: Як визначити рентабельність інвестицій: покроковий гайд

Дізнайтеся більше про інвестиційні можливості з Inzhur REIT

Інвестуючи в REIT-фонди, ви можете очікувати стабільні дивіденди від орендних платежів і потенційне зростання вартості нерухомості. Розрахунок індексу дохідності допоможе вам оцінити ефективність таких інвестицій порівняно з іншими можливостями.

Inzhur — перша українська REIT-компанія, що відкриває доступ до інвестицій у великі об'єкти комерційної нерухомості з мінімальним порогом входу, пропонуючи два особливо перспективні фонди:

1. Inzhur Ocean — фонд, спрямований на приватизацію ТРЦ Ocean Plaza в Києві. До участі в аукціоні приватизації кошти інвесторів вкладаються в ОВДП, забезпечуючи дохідність 13–15% річних у гривні. Після успішної приватизації прогнозована дохідність може сягати 20% річних у доларах. Мінімальна інвестиція — всього 4 000 грн.
2. Inzhur Житній — фонд, що працює над відродженням столичного Житнього ринку на Подолі та перетворенням його на сучасний гастрономічний хаб. Прогнозована середня річна дохідність фонду після приватизації — 10% річних у доларах США. Мінімальна інвестиція — 1 000 грн.

Розрахувавши індекс дохідності для цих інвестиційних можливостей, можна побачити, що вони пропонують значно вищий потенційний PI порівняно з банківськими депозитами або державними облігаціями. Це робить фонди Inzhur привабливими для інвесторів, які шукають ефективні способи вкладення коштів із хорошим співвідношенням ризиків і дохідності. 

Інші статті які вас можуть зацікавити:

REIT VS акції: куди вигідніше інвестувати гроші

Куди інвестувати 100 доларів: ТОП-Х ідей

Як побудувати ефективну інвестиційну стратегію