Квартира в оренду чи REIT: що вибрати для інвестицій?

Квартира в оренду як інвестиція: чи справді це вигідно?

Скільки коштує купити квартиру?

Купівля нерухомості для подальшої здачі в оренду потребує суттєвих інвестицій. У 2025 році вартість однокімнатної квартири в Києві стартує від 50 000 доларів на околицях міста і до 150 000 доларів у центральних районах. В обласних центрах ціни нижчі: від 30 000 доларів у Львові та від 25 000 доларів у Дніпрі чи Харкові.

Середній дохід від оренди

Орендний бізнес у великих містах України наразі гарантує власникам однокімнатних квартир такий середній щомісячний дохід:

• Київ: 400–800 доларів;
• Львів: 300–500 доларів;
• Одеса: 250–450 доларів;
• Харків і Дніпро: 200–350 доларів.

На перший погляд, такий пасивний дохід від нерухомості виглядає привабливо. Проте розрахуймо реальну прибутковість інвестиції.

Що треба враховувати?

Бізнес на оренді квартир має багато переваг: це матеріальний актив, який можна побачити, стабільний щомісячний дохід, потенціал зростання вартості нерухомості з часом. Багато успішних інвесторів починали саме з купівлі орендної нерухомості.

Проте для повної картини варто розуміти всі аспекти інвестування в житло для здачі в оренду. Під час планування прибутковості необхідно врахувати:

1. Податки. При здачі квартири в оренду податки становитимуть близько 20% від вашого орендного доходу (18% ПДФО + 5% військовий збір).
2. Комунальні платежі. Частина власників перекладає ці видатки на орендарів, проте в умовах високої конкуренції усе частіше комунальні послуги власнику доводиться оплачувати самостійно.
3. Ремонт та обслуговування житла. Щороку необхідно закладати 2–5% вартості нерухомості на косметичний ремонт, заміну техніки та меблів.
4. Простої нерухомості між орендарями. Інколи квартира може простоювати без орендарів 1–2 місяці на рік, що зменшує фактичний дохід.
5. Пошук орендарів. Витрати часу та грошей на розміщення оголошень, комунікацію з агентами нерухомості, показ квартири, перевірку потенційних орендарів.
6. Керування нерухомістю. Постійний контроль стану квартири, розв'язання побутових проблем орендарів, розрахунок орендної плати.

Якщо додати всі ці витрати, реальна рентабельність інвестування в житло для здачі в оренду зазвичай становить 3–7% річних. Це означає, що інвестиція у квартиру вартістю 50 000 доларів окупиться приблизно за 15–20 років.

Крім того, орендна нерухомість вимагає значного початкового капіталу. Важливо також розуміти, що ваш дохід може змінюватися залежно від різних місцевих факторів. Наприклад, якщо поруч із вашою квартирою закриють великий офісний центр чи університет, попит на оренду може різко впасти, якщо відкриють супермаркет — навпаки, зросте. Економічна криза та війна також суттєво знижують орендні ставки та збільшують кількість порожніх квартир.

REIT — інвестиції у нерухомість без купівлі квартири

Як працює REIT?

REIT (Real Estate Investment Trust) — це інвестиційні фонди нерухомості, які дають змогу звичайним людям стати співвласниками великих комерційних об'єктів. Іншими словами, це компанії, які володіють та керують дохідною нерухомістю — від торгових центрів і готелів до офісних та складських приміщень.

Щоб компанія могла класифікуватися як REIT, вона має відповідати трьом ключовим критеріям:

• не менше 75% активів має бути інвестовано в нерухомість;
• не менше 75% доходів мають надходити від оренди або продажу нерухомості;
• не менше 90% свого прибутку щороку виплачувати інвесторам у вигляді дивідендів.

Прикладом такого бізнесу в Україні є Inzhur — перша українська REIT-компанія. 

Принцип інвестування в REIT дуже простий:

1. Ви вкладаєте кошти, купуючи цінні папери фонду — інвестиційні сертифікати, стаючи  співвласником нерухомості спільно з іншими інвесторами.
2. Професійна компанія керує нерухомістю у ваших інтересах.
3. Ви отримуєте регулярний дохід від орендних виплат і зростання вартості об'єктів.

Читайте також: Що таке REIT: особливості даного виду інвестицій в Україні

Дохід, ризики, поріг входу

Пасивний дохід від нерухомості через REIT формується з двох основних джерел:

1. Регулярні дивіденди від орендних платежів, що становлять у середньому 5–15% річних у доларах. У випадку з Inzhur дивіденди виплачуються щомісяця, тоді як у більшості закордонних REIT — лише раз на рік чи квартал.
2. Зростання вартості самої нерухомості та, відповідно, вартості ваших інвестицій у довгостроковій перспективі.

Основні переваги інвестування в REIT порівняно з придбанням квартири:

1. Низький поріг входу. Наприклад, Inzhur дає можливість стати інвестором, маючи лише 1 000 гривень.
2. Ліквідність. Можливість продати свою частку за кілька годин робочого дня, на відміну від тривалого процесу продажу власної нерухомості.
3. Диверсифікація. Ваші інвестиції розподіляються між кількома об'єктами, що знижує ризик втрат.
4. Професійне керування. Комерційною нерухомістю керують фахівці, а не ви особисто. Вам не потрібно шукати орендарів, розв'язувати проблеми з ремонтом тощо.
5. Надійні орендарі. REIT-фонди зазвичай працюють із великими надійними компаніями з довгостроковими контрактами.

Також ваші інвестиції в REIT надійно захищені на кількох рівнях:

1. Державний контроль. Діяльність регулюється законодавством про інститути спільного інвестування та контролюється Національною комісією з цінних паперів і фондового ринку.
2. Незалежний аудит. Передбачає щорічну перевірку міжнародними аудиторськими компаніями.
3. Прозорість. Інвесторам доступна вся документація і звітність.

Звісно, як і будь-яка інвестиція, REIT має певні ризики:

• вплив на рівень доходів загального стану ринку нерухомості в країні та світі;
• можливі коливання вартості інвестицій;
• залежність прибутковості від ефективності керування фондом.

Читайте також: Як почати інвестувати в нерухомість

Порівняльна таблиця: квартира в оренду vs REIT

Отже, ми розглянули основні особливості двох способів інвестування в нерухомість. Щоб зробити остаточний вибір, порівняймо їх за ключовими параметрами.

Як бачимо, REIT пропонує більш доступний вхід в інвестиції у нерухомість з потенційно вищою прибутковістю та меншими клопотами. Особливо це актуально для людей, які не мають значного стартового капіталу для купівлі квартири та досвіду керування власною нерухомістю.

Чому варто звернути увагу на фонди Inzhur?

Inzhur — це перша українська REIT-компанія, що робить інвестиції у комерційну нерухомість доступними для звичайних українців. Компанія дає змогу стати співвласником великих комерційних об'єктів із потенційно високою прибутковістю за мінімальної початкової інвестиції.

Наразі Inzhur пропонує два активних інвестиційних фонди, які заслуговують на увагу інвесторів.

Inzhur Ocean

Інвестиційний фонд Ocean Plaza — це амбітний проєкт з придбання одного з найбільших торгових центрів Києва. Наразі ТРЦ перебуває у державній власності, а фонд активно збирає кошти для участі в аукціоні з приватизації, запланованому на 2025 рік.

Що важливо знати потенційним інвесторам:

• стати співвласником легендарного Ocean Plaza можна вже сьогодні, зробивши внесок від 4 000 гривень;
• до проведення аукціону всі залучені кошти інвестуються в ОВДП, що забезпечує інвесторам щомісячні дивіденди в розмірі 13–15% річних у гривні;
• після успішної участі в аукціоні та переходу нерухомості під керування Inzhur, прогнозована дохідність може сягати 20% річних у доларах;
• у разі невдалої участі в аукціоні, всі кошти будуть повернуті інвесторам.

Inzhur Житній

Фонд Inzhur Житній створений для відновлення історичної пам'ятки столиці — Житнього ринку на Подолі. Проєкт має на меті перетворити занедбану будівлю ринку на сучасний гастрономічний хаб європейського рівня.

Особливості інвестування у фонд Inzhur Житній:

• над проєктом працює потужна міжнародна команда: лондонський офіс Colliers та талановиті українські архітектори;
• до проведення аукціону кошти інвесторів вкладаються в ОВДП із дохідністю 13–15% річних у гривні;
• після викупу споруди прогнозована дохідність становитиме 10% річних у доларах;
• інвестори стануть співвласниками унікального сучасного ринку з ресторанами, фудкортами та креативними просторами в історичному серці Києва;
• долучитися та отримувати пасивний дохід від інвестицій можна з мінімальним внеском від 1 000 гривень.

Важливо відзначити, що створення фонду Inzhur Житній має і соціальну місію — врятувати будівлю від прихованої приватизації та відродити ринок для киян і гостей міста. Проєкт виник за запитом спільноти активних громадян, які не байдужі до майбутнього столиці.

Читайте також: Що таке комерційна нерухомість?

Висновки

Хоча традиційне інвестування в житло для здачі в оренду залишається популярним, сучасні REIT-фонди пропонують більш гнучкий, доступний та потенційно прибутковіший шлях отримання пасивного доходу від нерухомості. Особливо привабливими є проєкти Inzhur, що мають низький поріг входу, професійне керування і потенційно високу дохідність.

Час змінювати своє уявлення про інвестиції у нерухомість! Можливо, саме сьогодні варто зробити перший крок до фінансової незалежності, інвестувавши в один із фондів Inzhur.

Інші статті, які вас можуть зацікавити:

Житловий фонд: що це, які є види та чим відрізняється від комерційного

Чи варто купувати банківське золото

Що таке диверсифікація: як підвищити ефективність інвестицій