💡Текстовий конспект зустрічі
23 квітня у Києві відбулося вже друге публічне обговорення проєкту реконструкції Житнього ринку, який команда Inzhur створила спільно з міжнародним консалтинговим агентством Colliers, що спеціалізується на комерційній нерухомості, провідним українським архітектурно-інжиніринговим бюро AVR Development, а також юридичною компанією Arzinger.
Щоб вберегти ринок від занепаду та висотної забудови, компанія Inzhur створила фонд Inzhur Житній, що вже об’єднав більше 3700 українців та зібрав понад 59 мільйонів гривень. Але головне — не сума, а кількість людей. Одного сертифіката достатньо, щоб стати частиною проєкту і показати міській владі: нас багато, і ми об’єднані спільною метою відродити Житній ринок!
Отримавши велику кількість відгуків та запитань після першої презентації проєкту (25 лютого), Inzhur повернулись до містян із доопрацьованим баченням та відповідями на болючі питання — від юридичних гарантій до збереження архітектурної спадщини.
Далі — хронологія події та тези учасників.
Виступ Андрія Журжія,
засновника та СЕО Inzhur
Темою відновлення Житнього зацікавилися медіа, люди активно розпитували, висловлювали як підтримку, так і сумніви. Ця залученість показує головне: киянам небайдужа доля Житнього — вони хочуть бачити його живим і успішним, тож ми всі маємо за мету зробити ринок новим центром тяжіння світового рівня.
Після минулої зустрічі команда Inzhur вислухала всіх і проаналізувала найпоширеніші хибні уявлення про ринок.
Основні міфи про Житній
Міф 1. Торгівля процвітає.
Насправді більшість продавців самі визнають: відвідувачів практично немає, як наслідок — торговців також мало, а продажі суттєво впали.
Міф 2. Тут дешевше.
Дослідження показало, що ціни на ринку на товари типового споживчого кошика часто вищі, ніж у супермаркетах. Перше, що ви побачите, коли зайдете на Житній — це ряд з чорною та червоною ікрою, дорогою рибою, також там продаються контрафактні солодощі з-за кордону. Це точно не соціальні товари.
Міф 3. Достатньо легкого ремонту й просто відмити ринок.
Житній ринок офіційно заборонений до експлуатації. Є чинне рішення суду, яке визнає об’єкт небезпечним для використання. Водночас будівля залишається відкритою для відвідувачів, що створює серйозні ризики. Серед критичних проблем:
- відсутність капітального ремонту понад 45 років;
- відсутність пожежної сигналізації;
- загальний знос інженерних мереж і конструкцій;
- дерев’яні перекриття, якими забиті деякі вікна, замість скла.
Це не косметичне питання. Мова йде не про те, щоб помити підлогу чи замінити скло. Без масштабних інвестицій і капітального ремонту ринок довго не протримається.
Міф 4. Влада не зможе контролювати дії нового власника в майбутньому, тож після приватизації ринок забудують або зруйнують.
Зможе. Саме для цього потрібно розробити чіткий законний механізм довгострокового контролю з серйозними штрафами та юридичними наслідками без судової тяганини. Inzhur також дуже зацікавлені в цьому, тому розробив проєкт договору, про який розкажемо нижче.
Міф 5. Не обов’язково робити приватизаційний аукціон, місто може відремонтувати ринок за свої гроші.
За 45 років життя ринку місто жодного разу не проводило капітальний ремонт Житнього. Як управлінець, місто неспроможне ефективно керувати та відновлювати такі об’єкти (результати такої роботи ми всі спостерігаємо), та й взагалі це не має бути функцією міста під час війни, його основна роль — сформувати умови, які всі мають виконувати.
Лише приватний власник буде переживати та відповідати за успіх такого об’єкту — цього не можна чекати від чиновника, який прийшов працювати на 5 років і прагне витиснути максимум з державної служби.
Контроль за збереженням функціонального призначення
Одне з поширених застережень у правовому регулюванні — це можливість контролювати функціональне призначення будівлі лише протягом 5 років після приватизації. Є різні тлумачення закону, тож цю дискусію почув Комітет з питань економічного розвитку Верховної Ради України і організував робочу групу.
11 квітня питання було винесене на нараді Комітету, де були присутні представники київської міської влади, департаменту комунальної власності, директор ринку, а також депутати Київської міської ради. Сторони дійшли згоди, що Верховна рада внесе законодавчу правку, яка дозволить органам місцевого самоврядування та Фонду держмайна встановлювати довший термін контролю. Це усуне ризик того, що через п’ять років ринок втратить своє функціональне призначення.
Показовою була й репліка чинного директора ринку під час обговорення: на його думку, проблема полягає не в стані Житнього, а в тому, що про цей стан говорить Inzhur. Мовляв, у нас все гаразд, просто з’явився хтось, хто привертає до цього увагу. Це яскраво демонструє рівень заперечення і відсутність готовності визнавати наявні проблеми теперішнім керівництвом ринку.
Чи отримає Житній статусу культурної пам’ятки?
На попередніх обговореннях часто запитували про внесення Житнього до переліку об’єктів культурної спадщини. Команда Inzhur чує думку громади та на 100% підтримує присвоєння такого статусу ще до приватизації.
Водночас ключовим є зміст охоронного договору: в ньому мають бути чітко та збалансовано прописані вимоги, які дозволятимуть проводити погоджені ремонтні роботи (фасад, покрівля, конструкції) без блокування розвитку об’єкта.
Inzhur зареєстрували петицію №13509: “За збереження архітектурної спадщини Житнього ринку та чесні правила його приватизації”. Ви зможете підписати її за посиланням або самостійно знайти у застосунку Київ Цифровий. Далі питанням має зайнятися міська влада — потрібні лише ваші підписи та її політична воля.
Оновлена візуалізація: правки, денне світло і грибочки
За посиланням ви можете подивитися відео з візуальним баченням проєкту відновлення Житнього ринку.
І справді, попередня 3D-візуалізація викликала багато питань. На першій публічній презентації були зауваження: зникли панно, з’явились незрозумілі малі архітектурні форми, ліфт виглядав чужорідно, фасад комусь нагадував автосалон. Частину деталей команда просто не встигла пропрацювати у візуалізації на той момент — але почула кожен коментар і внесла зміни.
Для цього оновленого раунду візуалізації було обрано денний ракурс — він показує вигляд будівлі без ілюзій, які створює підсвітка. Скляний фасад повністю збережений — просто сьогодні він частково забитий дошками, і ввечері об’єкт не освітлюється. Нові зображення демонструють знайомий вигляд з автентичними панно, стелою «Житній ринок» і конструкцією покрівлі.
На іншому ракурсі видно, що від ідеї додаткового підземного паркінгу під внутрішнім двориком відмовились — через економічну недоцільність, технічну складність і археологічні ризики. Територія має культурні шари різних епох, і земля під Житнім потенційно може «затягнути» будь-який проєкт на роки.
Також враховано унікальну планувальну особливість будівлі: обидва поверхи ринку історично функціонували як «перші» — з окремими входами з вулиці. Цей принцип збережено у візуалізації: другий поверх залишається повноцінно доступним.
Ще один момент — повернення історичних дашків «грибочків» вуличного ринку. Хоча їх давно немає, ми віднайшли фото і архітектори вирішили відтворити ці форми у оновленій концепції ринку. Так у проєкті з’являється не лише архітектурна послідовність, а й повага до локальної пам’яті.
На нових візуалізаціях добре видно: оновлений Житній — це ще більше торгових місць, більше простору, повне збереження ідентичності та крок назустріч мешканцям міста.
Всі умови для локальних фермерів
Окрему увагу в оновленій концепції приділили умовам роботи для малих виробників фермерської продукції. Для них будуть створені зручні, гігієнічні та сучасні робочі місця: з водопостачанням, санвузлами, зонами для миття продукції й рук. Усе — з дотриманням сучасних санітарних норм.
Крім того, у підвалі буде реалізоване бомбосховище, а нові візуалізації показують, як виглядатимуть внутрішні простори — з численними торговельними рядами та зручними проходами.
Зараз в Україні ми маємо фуд-холи, фуд-маркети, багато кафе, безліч крутих проєктів, як-от лавка традицій від Сільпо та асортимент української продукції в WineTime тощо. Але ми досі не маємо крутого фермерського ринку: такого, як у Барселоні, Мадриді, Римі чи інших європейських містах. І ми маємо можливість створити його самостійно!
Без теплиць і спортзалу, але з книгарнею
Після публічних обговорень команда вирішила відмовитись від окремих раніше озвучених ідей. Зокрема, у попередній версії концепції на другому поверсі пропонувалось розмістити теплиці та спортзал. Зараз ці варіанти не розглядаються.
Натомість є нові перспективні пропозиції. Зокрема, книгарня «Readeat» уже висловила бажання відкрити свою локацію на Житньому. Це могло б стати новим місцем для дозвілля і культурних ініціатив.
Ресторани і публічний простір як джерело трафіку
Перший поверх ринку передбачається використовувати для гастрономічного напряму: зони для ресторанів, заходів, презентацій і навіть концертів. Саме вони будуть генерувати постійний додатковий потік відвідувачів, за прогнозами це 5-10 тисяч осіб на день — що суттєво збільшить торгівлю на другому поверсі ринку.
Безбар’єрність: ліфти, траволатори і прямий доступ з вулиці
Візуалізації показують рішення, що враховують потреби маломобільних груп населення. Проєкт передбачає сучасні траволатори, ліфти, а також безперешкодний доступ на обидва поверхи без сходів. Ландшафт Житнього дозволяє це реалізувати: як і раніше, обидва рівні ринку будуть мати повноцінні входи просто з вулиці.
Щоб відповісти на юридичні виклики, команда Inzhur залучила одну з найвідоміших українських юридичних компаній — Arzinger. Її завданням було сформувати проєкт договору приватизації Житнього ринку, який би гарантував місту можливість впливати на потенційного переможця тендеру: визначати вимоги до приватизації, контролювати їхнє виконання, застосовувати санкції у разі порушення й запобігати сценаріям, подібним до історії з Сінним ринком, коли об’єкт приватизували без зобов’язань, а згодом — зруйнували.
Виступ Марини Шарапи,
Партнерки Arzinger, співкерівниці практики угод з публічною власністю
Марина має понад 20 років досвіду у сфері приватизації, близько 10 з яких працювала у Фонді державного майна України й очолювала напрям позовної та претензійної роботи. Вона на практиці знає, як виглядають ризики невиконання інвестором своїх зобов’язань і як недосконалість договору дозволяла інвесторам уникати обіцяного. Тому саме вона очолила розробку проєкту договору приватизації для Житнього ринку, що забезпечить баланс інтересів громади, міста та потенційного інвестора.
Умови проєкту розробленого договору
- Інвестор зобов’язаний провести капітальний ремонт Житнього ринку протягом трьох років з моменту набуття права власності. Сума інвестицій — не менше 600 млн грн. Саме капремонт дозволяє уникнути ризиків перебудови чи зміни функціонального призначення — відповідно до законодавства, жодних змін параметрів будівлі у цьому форматі бути не може.
- Окремо у договорі зафіксовано збереження архітектури та ідентичності будівлі: зокрема панно, дах, висотність і функціональне призначення. Житній має залишитись ринком — лише у приватній власності. Після завершення робіт ринок має відновити діяльність не пізніше ніж за 6 місяців.
- Проєкт також враховує можливе включення Житнього до переліку об’єктів культурної спадщини. У такому разі інвестор буде зобов’язаний укласти охоронний договір і погоджувати з органом охорони будь-які дії, пов’язані з ремонтом. Всі ці умови покликані не допустити сценарію, за якого об’єкт втратить свій характер або цінність.
- Посилена система відповідальності за невиконання інвестором своїх зобов’язань — суттєво жорсткіша, ніж вимагає закон про приватизацію. Окрім стандартного розірвання договору й повернення об’єкта, додано фінансові штрафні санкції:
Відповідальність Покупця та заходи впливу:
- У разі порушення інвестиційних зобов’язань — штраф у розмірі невнесених інвестицій.
- У разі недотримання зобов’язань щодо існуючої ідентичності Об’єкта (архітектура, панно, форма та конструкція даху, висотність, функціональне призначення) — штраф у розмірі 10% від вартості об’єкта приватизації, вимога негайного припинення порушення та повернення об’єкта у попередній стан;
у разі невиконання вимоги повернути в попередній стан — розірвання договору в односторонньому порядку і відшкодування збитків без судового розгляду (є факт порушення — надсилається офіційне повідомлення — договір припинено). - Сплата штрафних санкцій не звільняє від виконання зобов’язань.
У разі виявлення порушень міська влада має право розірвати договір в односторонньому порядку, а об’єкт приватизації повернеться в комунальну власність. Тобто жоден приватний інвестор не захоче ризикувати вкладеними грошима та порушувати умови — місто тут має суттєві важелі впливу.
Яким чином влада може контролювати виконання умов договору?
- Планові перевірки, регламентовані нормативними актами, які дозволяють системно моніторити виконання зобов’язань інвестора.
- Витребування необхідної документації не лише від інвестора, але й від інших залучених органів державної або комунальної влади.
- Перевірка проєктної документації, яка підтверджує відповідність виконуваних робіт умовам договору.
- Контроль за наявністю дозвільних документів на проведення окремих видів робіт — наприклад, будівельних чи реставраційних.
- Застосування вже передбачених процедур — усі інструменти для нагляду та впливу закріплені у чинному законодавстві, вони працюють, тож додаткові рішення тут не потрібні.
Тож незалежно від того, хто переможе в аукціоні: Inzhur чи інша компанія, за таких умов вона або виконає всі зобов’язання, або втратить гроші.
Блок запитання-відповіді
Запитання 1
Якщо Інжур не виконає зобов’язання, передбачено штраф у розмірі невнесених інвестицій — на слайді фігурувала цифра 600 мільйонів. Але незрозуміло, коли саме відбудеться приватизація. Можливо, на той момент буде потрібно вже не 600, а 700 або 800 мільйонів. Якщо Інжур внесе ці 600, але проєкт не буде реалізовано — що тоді?
Сума 600 мільйонів гривень визначена на сьогодні, виходячи з ринкових умов. Якщо приватизація відбудеться пізніше, сума буде іншою — з урахуванням інфляції та змін вартості робіт. У договорі фіксується формулювання «не менше ніж», тобто якщо об’єкт потребуватиме більших вкладень, інвестор зобов’язаний буде їх внести. Щодо відповідальності інвестора: навіть якщо він внесе 600 мільйонів, але зобов’язання не виконано — діятимуть санкції, прописані в договорі.
Запитання 2
Чи існує ризик, що держава або місцева влада не сприятиме реалізації проєкту, а навпаки — створюватиме перешкоди, наприклад, через часті перевірки, санкції чи інші дії, що затягуватимуть процес і збільшуватимуть витрати?
Найбільший ризик — що місцева влада взагалі не виставить об’єкт на приватизацію, а спробує отримати над ним контроль через оренду чи інші непрозорі механізми, залучивши депутатів, які мають стосунок до влади. Але якщо рішення про приватизацію буде ухвалене, то влада буде сама зацікавлена в публічній історії успіху, інвестиції та позитивних змінах у місті.
Якщо виникнуть проблеми — можна буде публічно назвати конкретного чиновника, який перешкоджає. У такому публічному кейсі це стане реальним запобіжником.
Запитання 3
Проєкт не передбачає повноцінного підземного паркінгу, адже це потребувало б колосальних коштів і могло б порушити структуру Житнього ринку. Але питання залишається відкритим: де людям паркувати авто?
За попередніми розрахунками, у підвалі Житнього ринку може бути облаштовано 60–70 паркомісць. Це максимальна кількість, яку можна реалізувати фізично — більше там просто немає простору. Компанія Colliers провела відповідні розрахунки, зокрема на основі даних мобільних операторів: враховували потоки громадського транспорту, мешканців району, тих, хто приїде пішки або на метро. І ми розуміємо, що реалізувати достатньо місць для паркування ми не зможемо.
Це не ідеальне рішення з точки зору комерційного об’єкта — звісно, чим більше паркомісць, тим краще. І якби була можливість облаштувати 400 — це було б чудово. Але її немає. Тож залишається вибір: або нічого не робити, і ринок далі занепадає, або створити 60–70 місць, достатніх для того, щоб покупець приїхав, скупився за пів години — годину й поїхав. Це точно знімає найбільш критичну частину проблеми.
Якщо місто в майбутньому облаштує муніципальний паркінг поблизу — це суттєво допоможе об’єкту. Але не варто забувати, що Житній — не супермаркет. Це міський простір. Його сенс — щоб люди приходили пішки: кияни, туристи з інших міст чи з-за кордону. Це історичне місце, поруч — Андріївська церква, Контрактова площа, Замкова гора. Тут можна вибудувати цілий туристичний маршрут. Паркінги — це для торговельних центрів, а Житній — не про це.
Запитання 4
Про культурну спадщину. Це, безумовно, важливо і, можливо, допоможе розповісти про Житній ширше. Але що конкретно потрібно, щоб ринок отримав відповідний статус?
Процедурно це рішення має бути ухвалене відповідними органами. Необхідні звернення вже подані громадськими активістами: як до Київської міської влади, так і до інших відповідальних структур. Тобто, по суті, ключовим чинником тут є політична воля. Як і в більшості подібних питань.
Запитання 5
У ваших виступах звучить, що обсяг інвестицій може бути меншим, ніж раніше оцінювалося. Але чи не здається вам, що 600 мільйонів гривень — це недостатньо амбітно для проєкту такого масштабу? Особливо з огляду на те, що Житній має потенціал стати об’єктом державного значення. Чи не варто було б виходити за межі лише ринку, хоча б на 20 метрів, і вкладати більше, охопивши прилеглу територію?
На візуалізаціях показано реальні відстані — територія перед фасадом розчищена, і це відповідає масштабам. Щодо розміру інвестицій: суми на кшталт 50 або 118 мільйонів, які іноді звучать у дискусіях, не мають під собою розрахунків. Компанія Inzhur витратила 8 місяців на створення 3D-моделі ринку, підняла креслення з 70-х років, зібрала технічні дані про покрівлю, скління, інженерію — і на цій основі сформувала реалістичну оцінку витрат.
Ми єдині, хто на сьогоднішній момент витратив кошти на такий детальний розрахунок. Попередній кошторис, до якого входив підземний паркінг, становив понад 1 мільярд гривень. В оновленій версії проєкту сума капітального ремонту — 500-700 мільйонів. Це прораховані цифри з точністю 80-90%. І це немало. Реалізовувати проєкт буде той, хто має досвід проведення тендерів, комунікації з підрядниками і розуміння, як домовлятися.
Окрім підтримки громади, до ініціативи вже хочуть долучитися компанії, які готові надати матеріали чи послуги за собівартістю, аби стати частиною суспільно важливих змін. Це не про прибуток — це про спільну справу.
Щодо розширення території: приватизація має чіткі межі — будівля й земельна ділянка, закріплені в реєстрі. Вийти за них у межах приватизаційної процедури неможливо, все чітко зарегульовано.
Запитання 6
В особливих умовах проєкту договору зазначено, що з 2022 року діє договір оренди з товариством «Танжерін» строком до 2037 року. Площа оренди — близько 4000 кв. м, що становить суттєву частку об’єкта. Як я розумію, умови договору зберігаються і для того, хто приватизує цей об'єкт. Наскільки можлива кореляція цих двох договорів, адже там є орендна плата, плюс наскільки зрозуміло з умов договору, покупець має відремонтувати цю площу також? Чи орендар користується площею і сплачує орендну плату? І наскільки ця ситуація вплине на подальшу собівартість проєкту та можливості покупця?
Ситуація з договором відома і є критичною. У 2022 році весь другий поверх і частину першого здали в оренду на 15 років за нереально низькою орендною платою. Аукціон на Prozorro пройшов формально: три компанії зареєстрували заявки протягом чотирьох хвилини та зовсім не торгувалися. Це говорить про те, що їх всіх протягом цих хвилин зареєструвала одна людина.
Компанія підписала договір із правом його збереження навіть у разі приватизації об’єкта, чим влада свідомо погіршила свої позиції як власника. При цьому на момент укладання договору вже було рішення суду про заборону експлуатації ринку через його аварійний стан — хоча воно ще не набуло чинності, усім сторонам про нього було відомо.
Орендар свої зобов’язаннями не виконує: орендну плату не сплачує, ремонтні роботи не проводить. КП «Житній ринок» подало до суду про стягнення заборгованості, але програло. Замість належної реакції через місяць після програшу ринок знову виставив на оренду нові площі.
Ця схема вказує на цілеспрямоване доведення об’єкта до контролю наближеними структурами. І наразі приватизація об’єкта без розірвання цього договору є неможливою: жоден адекватний інвестор не вкладе сотні мільйонів у реновацію, якщо половина об’єкта залишається в руках орендаря ще на 15 років.
Поки триває судовий процес щодо розірвання договору, і перше слухання призначене на 29 квітня. Однак оптимізму щодо щирого наміру влади розірвати цей договір мало. Якщо угоду не скасують, жодної прозорої приватизації не буде, і Inzhur у такому разі участі в аукціоні брати не буде.
Запитання 7
Навіть якщо приватизаційне законодавство зарегульоване, на практиці влада і забудовник можуть домовитися між собою, як це було у випадку з Сінним ринком. Тобто там не тільки забудовник винен у тому, що ринок зруйнували та побудували висотки, а також винна влада, яка закривала на це очі і дозволяла це робити. От з вашої точки зору, який запобіжник існує в контексті контролю за владою, щоб вона контролювала забудовника, а на місці Житнього не виникла висотка?
Основний запобіжник — це правильно сформульовані умови тендеру і договору. Якщо умови тендеру передбачають чіткі зобов’язання щодо збереження функціонального призначення і вони закріплені в договорі, змінити їх неможливо, адже це прямо заборонено законодавством. Той, хто виграє тендер, має виконувати саме ті умови, з якими переміг.
Контроль за виконанням лежить на відповідних службових особах, і за невиконання приватизаційного законодавства передбачена персональна відповідальність, аж до кримінальної. З досвіду, якщо умови договору жорсткі, а процедура контролю дотримується, змінити їх або знехтувати ними буде дуже складно як для влади, так і для інвестора.
Усі основні ризики виникають на етапі формування умов тендеру і договору. Якщо на цьому етапі закладені правильні вимоги, подальший контроль забезпечується законом і механізмами відповідальності.
Запитання 8
Який юридичний статус має цей захід і попередній захід? Адже громадське обговорення у межах містобудівного законодавства або законодавства місцевого самоврядування має чітко визначені рамки. І яка логіка вам подавати зараз на приватизацію, коли ви знаєте, що не братимете участь, якщо не піде орендар?
Цей захід не є громадським обговоренням у межах містобудівного законодавства або законодавства про місцеве самоврядування. Це приватна ініціатива приватної компанії, яка прагне привернути увагу киян до проблеми Житнього ринку. Юридичного статусу у містобудівному сенсі ці зустрічі не мають.
Головна мета таких заходів — не допустити замовчування питання і створити публічний тиск, який дозволить у подальшому провести справді прозорий конкурс. Саме тому компанія також звернулася зі зверненням про приватизацію та подала петицію. Ми віримо в успіх того, що робимо.
Запитання 9
Як у проєкті Житнього ринку враховується забезпечення доступності для маломобільних груп населення? На візуалізаціях не видно ліфтів, а також здається, що пандус не відповідає нормі ДБН щодо восьми відсотків нахилу.
На попередній презентації вже пояснювали, що всі вимоги безбар’єрності будуть враховані. Підхід до другого поверху вже пропрацьовано, і передбачається, що він буде виведений у відповідність до нормативів. Якщо зробити це у межах існуючого виходу не вдасться, буде організований додатковий пандус у місці, де це технічно можливо.
Команда архітекторів пропрацювала це питання: обов’язкові вимоги безбар’єрності дотримані. Також у проєкті передбачено доступність бомбосховища і організацію евакуації для маломобільних груп населення. Весь проєкт розробляється відповідно до чинних ДБН, тому жодних неврахованих речей у частині доступності не буде.