Як почати інвестувати в нерухомість

Придбати квартиру, щоб потім здавати її в оренду та отримувати пасивний дохід — одна з найбільш популярних стратегій інвестування в Україні. Але часто це тому, що люди просто не знають про інші варіанти й обирають найбільш зрозуміле та звичне для себе, хоча на ринку є цікаві альтернативи.

Розповідаємо найголовніше, що треба знати про цей вид вкладення коштів, як обрати та інвестувати в нерухомість.

Класифікація нерухомості

Щоб зупинитися на найбільш вдалому варіанті для ваших інвестиційних цілей, важливо розуміти, які типи об’єктів бувають на ринку. 

Житлова нерухомість

Йдеться про купівлю квартир, будинків, дач, котеджів — тобто всього, що є придатним для проживання. Це може бути вигідним вкладенням як для здачі в оренду, так і для перепродажу, адже ціни на квартири постійно ростуть.

Розрізняють первинний і вторинний ринок. Первинна нерухомість — це новобудови, які ще не були введені в експлуатацію або щойно побудовані. Їхня вартість зазвичай значно зростає після завершення будівництва, тому «купити на етапі котловану» — популярна історія. Однак, варто ретельно вибирати забудовника, щоб не натрапити на недобросовісних: житло можуть будувати довше зазначених термінів або в найгіршому випадку — взагалі не добудують.

Як альтернативу купівлі квартири Inzhur створили Фонд InzhurBud. Він працює за схожою системою: інвестори вклалися в будівництво 11-13 секцій ЖК Оптимісто на етапі котловану та стали співвласниками частки в усіх квартирах фонду. Коли квартири добудують і продадуть, інвестори отримають свій пасивний дохід від зростання вартості нерухомості. Не потрібно займатися ні пошуком покупця, ні переоформленням документів, а мінімальна інвестиція у фонд була всього 5000 доларів США. Наразі всі інвестиційні сертифікати фонду розкуплено, але в майбутньому плануються схожі проєкти.  

Вторинна ж, навпаки, вже має історію експлуатації. Чи варто вкладати гроші в цей вид нерухомості? Тут менше ризиків: ви точно отримаєте готову квартиру, але й потенціал зростання вартості набагато нижчий.

На що ще варто звернути увагу перед купівлею житлової нерухомості:

— Район 
Якщо ви розраховуєте на хороший дохід — важливо вибирати об’єкти в перспективних районах, що активно розбудовуються і мають продуману інфраструктуру, або ж, навпаки, передмістя Києва, які будуть більш цікавими для сімей з дітьми.

— Супутні витрати 
Якщо плануєте здавати житло в оренду, просто купити квартиру замало. Необхідно подбати про хороший ремонт (і регулярне його оновлення), меблі та техніку, а також  бути готовими постійно залучатися, щоб розв'язувати всі питання та проблеми, пов’язані з житлом.

Комерційна нерухомість

Сюди входять:
— Офісні приміщення: від малих офісів для стартапів до великих бізнес-центрів.
— Торговельні площі: можуть бути магазини, торгові центри та супермаркети. Часто забезпечують стабільний потік клієнтів і високу ліквідність.
— Комплекси для зберігання та логістики товарів: особливо потрібні в індустріальних зонах та поблизу великих міст.
— Готелі та заклади харчування: ресторани, кафе та готелі, що можуть приносити значні доходи, особливо в туристичних регіонах і густонаселених районах міст.

Чи варто вкладати гроші в комерційну нерухомість? Так, адже зазвичай комерційна нерухомість має вищу прибутковість, ніж житлова, хоча й вимагає більших початкових інвестицій. Навіть тут Inzhur пропонує альтернативу: наприклад, інвестиційний фонд  Inzhur Ocean (створений під приватизацію ТЦ Ocean Plaza) з мінімальною інвестицією 4000 грн.

Земельні ділянки
Інвестування в землю може бути вигідним як для подальшої забудови, так і для оренди чи перепродажу. Також розрізняють земельні ділянки під:

— Комерційне використання
Ви купуєте землю під будівництво комерційної нерухомості або здаєте її в оренду під певні проєкти (наприклад, склади).

— Сільськогосподарські землі
Ви здаєте землю в оренду фермерам або ж самостійно займаєтеся господарством, щоб отримувати дохід від вирощування культур.

Загалом інвестування в землю — перспективний варіант, але потребує довшого очікування зростання вартості, а також тут набагато більше роботи із документами.

Як інвестувати в нерухомість

Розглянемо, які способи інвестування є найбільш доступними зараз в Україні. 

Власне житло /приміщення

— Купити відразу за власні кошти
Ви сплачуєте повну вартість житла одноразово. Жодних зобов’язань перед банком, однак треба накопичити значну суму. Наприклад, квартира в Києві неподалік центру буде коштувати приблизно від 60 тис. доларів.

—  Іпотека 
Це кредит у банку під заставу купленого житла. Важливо враховувати такі аспекти:

• початковий внесок зазвичай становить 15-30% вартості об’єкта;
• термін кредитування може бути від 5 до 30 років;
• відсоткові ставки варіюються залежно від банку та умов ринку.
   

Крім того, будьте готові, що банки ретельно перевірятимуть вашу кредитну історію та платоспроможність.

— Розтермінування від забудовника
Часто використовується для придбання житла в новобудовах на етапі будівництва. Ви  укладаєте договір із забудовником і виплачуєте вартість квартири частинами до моменту введення будинку в експлуатацію (чи за інших умов). Відсотки за розстрочкою зазвичай менші, ніж за іпотекою, а початковий внесок може бути нижчим.

Також є варіант розтермінування і на готові квартири з умовами майже, як в іпотеці: перший внесок 20-30% на термін до 24-х місяців під 0%.  

— Спеціальні державні програми
В Україні діють державні програми, що допомагають окремим категоріям громадян придбати житло на пільгових умовах:

Зокрема, варто звернути увагу на програму єОселя. Це доступне кредитування житла, ініційоване Президентом України. Програмою на різних умовах можуть скористатися різні категорії населення:
Пільгові категорії зі ставкою — 3% перші 10 років, далі — 6%
— військовослужбовці за контрактом та члени їхніх сімей
— медичні працівники
— педагогічні працівники
— наукові та науково-педагогічні працівники
Інші категорії — 7%, перші 10 років, далі — 10%
— учасники бойових дій, а також ветерани війни та члени їхніх сімей
— сім’ї загиблих захисників та захисниць
— особи з інвалідністю, отриманою внаслідок війни
— внутрішньо переміщені особи
— ті, хто ще не має власного житла або ж з житлом площею меншою, ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного наступного члена сім’ї

Нерухомість під здачу

Існує два основних способи заробити на оренді нерухомості:

— Довгострокова оренда
Як правило, розрахована на оренду щонайменше на рік і забезпечує стабільний щомісячний дохід. Хоча все залежить від надійності та платоспроможності ваших орендарів.

— Короткострокова оренда
Ці об'єкти орієнтовані на орендарів, які відвідують місто лише на кілька днів і потребують місця, де можна зупинитися. Наприклад, як помешкання на Airbnb. Вони потребують постійного додаткового обслуговування: прибирання, заміни постелі тощо.

REIT-фонди
Як ще можна інвестувати в нерухомість? Розповідаємо: з 2022-го року в Україні з’явилася американська модель спільного інвестування у велику прибуткову нерухомість. Йдеться про REIT-фонди.

У класичному форматі це працює так: ви інвестуєте в об'єкт, який здається в оренду та приносить дохід від орендних платежів. Щомісячний прибуток пропорційно розподіляється між усіма співвласниками та автоматично зараховується на банківські картки або ж за бажанням клієнта додається до суми на брокерському рахунку. Усі клопоти, пов’язані з нерухомістю, бере на себе управляюча компанія.

Першою в Україні інвестиційною REIT-компанією став Inzhur. Зараз, крім трьох Фондів під оренду, компанія налічує ще три Фонди абсолютно нового формату, кожен з них — окремий проєкт з власною концепцією та умовами:

— Класичні інвестиційні фонди під оренду комерційної нерухомості:

1. INZHUR 1001 (* 100% фонду продано)
Інвестори фонду — співвласники землі та будівлі магазину Сільпо, що знаходиться в Лісниках під Києвом. Інвестиційні сертифікати фонду можна придбати лише на вторинному ринку (у чаті інвесторів), якщо хтось зі співвласників вирішить продати свою частку.

Прогнозована річна дохідність: 10,06 % річних в USD. 
Мінімальна інвестиція: 226 014,78 ₴

2. INZHUR 2001 (* 100% фонду продано)
Усе, як і в попередньому Фонді, але тут маємо кілька будівель для мережі ресторанів швидкого харчування МакДональдз Україна. Два вже працюють, ще два будуються в Бучі та Броварах. У майбутньому будуть з’являтися нові будівлі під ресторани, даючи інвесторам можливості для диверсифікації.

Прогнозована річна дохідність: від 8,5% в USD
Мінімальна інвестиція: 147 096,62 ₴

3. INZHUR SUPERMARKET (* доступний для інвестування)
Будівлі для супермаркетів топових українських мереж. Зараз працює три побудовані супермаркети, що приносять дохід, та ще один будується в Бучі. Поки ще є доступні сертифікати, але краще не зволікати.

Прогнозована річна дохідність: 9,5 % річних в USD. 
Мінімальна інвестиція: 143 684,28 ₴

— Інвестиційні фонди під приватизацію державних об'єктів:

4. INZHUR ЖИТНІЙ  (* доступний для інвестування)
Фонд, створений спеціально, щоб об’єднати небайдужих містян і врятувати (викупити на державному аукціоні та приватизувати) Житній ринок. Працює це так: до проведення аукціону ваші вкладені кошти вже будуть працювати і приносити пасивний дохід, оскільки вкладаються в ОВДП. А після перемоги на аукціоні та приватизації об'єктів з’явиться прогнозований дохід від оренди, прив’язаний до доларів США.

Дохідність до аукціону: 13-15% річних у гривні. 
Після приватизації: прогнозована середня річна дохідність 10%  в USD.
Мінімальна інвестиція: 4 049,76 ₴

5. INZHUR OCEAN  (* доступний для інвестування)
Працює все як і в попередньому Фонді, але тут мета викупити у держави ТЦ Ocean Plaza, раніше конфіскований у російського олігарха Ротенберга. Словом, ви одночасно допомагаєте наповнити бюджет країни (з вашої інвестиції та податків із дивідендів), і можете стати співвласником одного з найбільших ТЦ в Києві.

Дохідність до аукціону: 13-15% річних у гривні. 
Після приватизації: прогнозована середня річна дохідність  20% в USD.
Мінімальна інвестиція: 4 090, 98 ₴

— Інвестиційний фонд під будівництво житлової нерухомості:

6. INZHUR BUD (*100% фонду продано)
11-13 секції ЖК «Оптимісто». Якщо простими словами — це традиційне інвестування в котлован, але яке набагато більше нагадує справжнє інвестування. Ви інвестуєте комфортну для себе суму у фонд (зважаючи на мінімальний поріг входу), який шляхом об’єднання коштів роздрібних інвесторів викуповує відразу пул квартир у забудовника за гуртовою ціною. Коли квартири добудують і продадуть, інвестори отримають свій дохід від зростання вартості, а початкова інвестиція повернеться за вартістю придбаних інвестиційних сертифікатів. Пошук покупців і переоформлення документів бере на себе Inzhur — для вас це повністю пасивна історія.

Зараз усі сертифікати Фонду розкуплені, але можна спробувати придбати на вторинному ринку — наприклад, у чаті співвласників Inzhur.

Прогнозована річна дохідність: 15% річних в USD
Мінімальна інвестиція: 5000 $

Додамо також, що із плюсів усіх Фондів Inzhur — висока ліквідність. Вийти з інвестиції можна в будь-який момент, коли вам захочеться чи будуть потрібні гроші: працює чат співвласників для перепродажу сертифікатів (середній час виходу — 4,5 години). Це безкоштовна опція без жодних комісій та із супроводом Inzhur від початку та до кінця угоди. Якщо ж ви з якихось причин не плануєте шукати покупця через чат або раптом не вийде продати швидко (чого ще не траплялося) — є запасний варіант: Inzhur візьме це питання на себе, комісія буде становити 1-3%.

Щодо приватизаційних фондів, вони гарантують вихід з інвестиції у будь-який момент до аукціону з повним поверненням коштів протягом дня. Викуп відбувається прямо через особистий кабінет на сайті.

Підбиваючи підсумки, якщо питання: «Як інвестувати в нерухомість?» викликає головний біль через кількість клопотів, пов’язаних із управлінням нерухомістю, або ж просто ви не маєте поки великої суми на купівлю власного приміщення чи взагалі не бачите в цьому сенсу —  Inzhur може стати відмінним варіантом. Усі процеси диджиталізовані та займають мінімум часу. Вам потрібно тільки обрати Фонд до вподоби, зареєструватися на сайті, безкоштовно відкрити рахунок у цінних паперах і вже з наступного місяця отримувати щомісячні дивіденди.  

Чи варто вкладати гроші в нерухомість?
Інвестування в нерухомість в Україні — це можливість для стабільного та довгострокового доходу. Правильний підхід допоможе мінімізувати ризики й забезпечити максимальний прибуток. Йдеться про:

— ретельний аналіз ринку, 
— вибір відповідного типу нерухомості,
— хороше фінансове планування.

Однак, класифікацій нерухомості насправді не так багато, і головне питання — це обрати, чи хочете ви бути власником і самостійно займатися управлінням житла чи приміщення, чи ж навпаки вам підходить мінімум зусиль і стабільний дохід від співволодіння об’єктом, як у REIT-фондах.

На чому б ви не зупинилися, пам’ятайте, що чим раніше ви почнете інвестувати, тим швидше зможете подбати про свою фінансову стабільність. А якщо виникли запитання щодо Inzhur, переходьте на сайт і тисніть: «Консультація в Telegram». з радістю все роз’яснять і дадуть відповіді на всі-всі запитання.