«Зелені» інвестиції у нерухомість: ESG-критерії та їхній вплив на прибутковість REIT-фондів
За останні три роки «зелені» інвестиції принесли інвесторам на 40% більше прибутку, ніж традиційні. Тим часом «зелені» інвестиції в Україні лише починають розвиватися в контексті європейської інтеграції. Великі інвестори тепер обов'язково оцінюють екологічність компаній перед вкладенням грошей, а фонди відмовляються інвестувати в «ненадійні» проєкти. Чому «зелена» нерухомість приносить більше грошей і як ESG-критерії впливають на доходність REIT-фондів? Розкриваємо секрети прибуткового майбутнього.

Що таке «зелені» інвестиції та чому вони важливі?
«Зелені» інвестиції — це капіталовкладення, спрямовані на проєкти, які сприяють охороні довкілля, енергоефективності та сталому розвитку. Якщо говорити про нерухомість, це будівництво енергоефективних промислових і житлових споруд, використання відновлюваних джерел енергії, впровадження систем водозбереження, створення комфортного середовища для людей.
Важливість «зелених» інвестицій зумовлена кількома ключовими факторами:
- Закони Європейського Союзу встановлюють жорсткі вимоги до енергоефективності будівель, і ці правила поступово поширюються на інші країни.
- «Зелені» будівлі заощаджують гроші: вони споживають менше електроенергії та води, вимагають менших витрат на утримання, тож орендарі охоче винаймають такі приміщення.
- Інвестори віддають перевагу екологічним проєктам: вони показують кращі результати в довгостроковій перспективі.
- Бізнес дбає про власну репутацію: турбота про довкілля та суспільство поліпшує імідж і допомагає залучати більше клієнтів.
ESG-критерії у нерухомості
ESG — це абревіатура від Environmental, Social, Governance, що визначає три ключові аспекти сталого ведення бізнесу: екологічний, соціальний, керівний.
У контексті нерухомості кожен компонент ESG має конкретні характеристики.
Environmental: екологічні критерії
- Енергоефективність: використання сучасних систем опалення, вентиляції та освітлення.
- Відновлювані джерела енергії: сонячні панелі, вітрові установки.
- Водозбереження: системи збирання дощової води, енергоефективне водопостачання.
- Використання переробних та безпечних будівельних матеріалів.
- Керування відходами: системи сортування та утилізації сміття.
Social: соціальні критерії
- Комфорт користувачів: якість повітря, природне освітлення, помірний шум.
- Безпека та доступність: безбар'єрне безпечне середовище.
- Інфраструктура: близькість до громадського транспорту, медичних та освітніх закладів.
- Вплив на громаду: створення нових робочих місць, підтримка місцевого бізнесу.
Governance: керівні критерії
- Прозорість керування: відкритість фінансової звітності та процесів ухвалення рішень.
- Ризик-менеджмент: ефективне керування операційними та фінансовими ризиками.
Вплив ESG на прибутковість нерухомості та REIT-фондів
ESG-критерії безпосередньо впливають на фінансові показники об'єктів нерухомості через кілька ключових механізмів:
Зниження витрат завдяки енергоефективності
Будівлі, які відповідають високим екологічним стандартам, споживають до 30% менше електроенергії завдяки сучасним системам опалення, вентиляції та освітлення. Розумні технології керування будівлею дають змогу оптимізувати всі експлуатаційні процеси, а це безпосередньо впливає на чистий операційний дохід.
Підвищення орендних ставок
Згідно з дослідженнями Каліфорнійського університету, будівлі, сертифіковані відповідно до LEED — міжнародного стандарту екологічного будівництва, можуть брати за оренду на 20% більше, ніж звичайні об'єкти. Причина — підвищений комфорт користувачів та нижчі експлуатаційні витрати для орендарів.
Дослідження Lawrence Berkeley National Laboratory показує, що поліпшення вентиляції може підвищити продуктивність працівників до 11%. А Гарвардська школа громадського здоров'я виявила, що співробітники в добре провітрюваних приміщеннях на 61% продуктивніші за тих, хто працює у погано провітрюваних просторах. Агенція з охорони довкілля США (EPA) повідомляє, що поліпшення якості повітря в приміщеннях може підвищити загальну задоволеність працівників на 30%.
Зростання вартості активів
Дослідження Массачусетського технологічного інституту показало, що «зелені» будівлі демонструють на 7% вищу вартість активів порівняно зі звичайними об'єктами.
Кращий доступ до інвестицій на вигідних умовах
За даними Morgan Stanley Institute for Sustainable Investing, у 2023 році «зелені» інвестиційні фонди заробили в середньому 12,6%, тоді як звичайні фонди — лише 8,6%. Це означає, що екологічні фонди принесли інвесторам значно більше прибутку. Емісія «зелених» облігацій дає змогу залучати капітал під нижчі відсоткові ставки, а банки надають кращі умови кредитування через нижчі ризики.
Зниження регуляторних та керівних ризиків
ESG-відповідні об'єкти демонструють меншу залежність від коливань цін на енергоносії завдяки власній генерації та енергоефективності.
Також такі проєкти краще адаптуються до посилення екологічних вимог і нових регуляторних стандартів, що знижує ризики майбутніх додаткових інвестицій.
І, врешті, висока ESG-відповідність мінімізує репутаційні ризики та підвищує довіру інвесторів і партнерів.
«Зелені» інвестиції в Україні: стан ринку та перспективи
«Зелені» фінанси в Україні перебувають на етапі активного розвитку, демонструючи значний потенціал для зростання.
Формування державної стратегії сталого розвитку
Україна офіційно прийняла Стратегію низьковуглецевого розвитку до 2050 року — амбітний план, який визначає чіткі цілі зі скорочення викидів парникових газів та енергоспоживання.
Державна енергоефективна програма «Теплі кредити» стала справжнім хітом серед українців — вона мотивувала до модернізації житлових будівель через пільгові кредити на утеплення та встановлення енергоефективного обладнання.
Розвиток ринку зелених фінансових інструментів
В Україні поступово формується ринок «зелених» облігацій. Так, енергетична компанія ДТЕК стала піонером у цій сфері, випустивши у 2019 році «зелені» облігації на €325 млн. Це був перший випуск «зелених» облігацій компанією відновлюваної енергетики у Центральній та Східній Європі, за що ДТЕК отримала престижну міжнародну нагороду Green Bond Pioneer Award 2020. Завдяки таким ініціативам український «зелений» сектор залучив понад €10 млрд інвестицій.
Вплив євроінтеграційних процесів
Угода про асоціацію з Європейським Союзом передбачає поступове впровадження європейських стандартів енергоефективності в Україні. Це реальний драйвер змін. Великі підприємства вже зобов'язані проводити енергетичний аудит, що стимулює шукати способи економії енергії. А держава допомагає грантами та податковими пільгами, тому «зелені» проєкти стають не лише корисними для довкілля, а й вигідними фінансово.
Значний потенціал модернізації житлового фонду
В Україні понад 70% багатоквартирних будинків потребують серйозної енергетичної модернізації. Модернізація одного типового 9-поверхового будинку може зменшити енергоспоживання на 40–60% та забезпечити термін окупності інвестицій 7–10 років. Такі проєкти — справжня знахідка для приватних інвесторів.
Зростання попиту на сертифіковану комерційну нерухомість
Українські та міжнародні компанії усе частіше вимагають офісні приміщення з «зеленими» сертифікатами і готові платити преміальну орендну плату за енергоефективність та комфорт.
Торговельні центри, що відповідають екологічним стандартам, демонструють вищу відвідуваність і привабливість для міжнародних мереж. А промислові об'єкти з власною відновлюваною генерацією отримують конкурентні переваги через нижчі виробничі витрати.
Розвиток альтернативної енергетики
Сонячна та вітрова генерація в Україні демонструють найвищі темпи зростання в Європі.
Крім того, в умовах війни та відключень світла внаслідок ракетних і БПЛА-атак на енергооб’єкти українці все частіше встановлюють власні джерела енергії — сонячні панелі та генератори. Це вже не розкіш, а спосіб забезпечити себе електрикою.
Як інвестору оцінити «зеленість» об'єкта нерухомості чи REIT-фонду?
Нижче — практичний чекліст для інвестиційної оцінки ESG-відповідності.
Сертифікати та стандарти
Насамперед варто перевірити, чи відповідає об'єкт нерухомості або REIT-фонд міжнародним екологічним стандартам:
- BREEAM — британський стандарт оцінки екологічності будівель;
- LEED — американська система сертифікації енергоефективних будівель;
- DGNB — німецький стандарт сталого будівництва;
- Національні стандарти. В Україні розробляється власна система «зеленої» сертифікації.
Ключові показники
Потім варто проаналізувати відповідність об'єкта конкретним екологічним критеріям:
- Енергетична ефективність:
- клас енергоефективності будівлі: A — найкращий, C та нижче — гірші;
- споживання електроенергії на квадратний метр;
- частка відновлюваної енергії: сонячні панелі, вітряки.
- «Зелені» фінанси:
- оцінка екологічності компанії за ESG-рейтингами незалежних агенцій;
- частка «зелених» активів у портфелі фонду;
- витрати на екологічні технології як відсоток від загальних інвестицій.
- Звітність та прозорість:
- публікація щорічних звітів про екологічну діяльність;
- участь у міжнародних екологічних ініціативах;
- незалежний аудит екологічних показників.
Джерела інформації
Насамкінець варто вивчити доступні джерела інформації про екологічну діяльність компанії:
- офіційні вебсайти компаній та фондів;
- ESG-звіти;
- рейтинги спеціалізованих агенцій;
- бази даних GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark).
Роль REIT-фондів Inzhur у розвитку «зелених» фінансів та сталої нерухомості
Компанія Inzhur, заснована Андрієм Журжієм, активно впроваджує принципи сталого розвитку в свої інвестиційні проєкти. Як перша українська REIT-компанія, Inzhur демонструє відповідальний підхід до ESG-критеріїв.
ESG-ініціативи в портфелі Inzhur:
- Фонд Inzhur Energy. Компанія активно розвиває децентралізовану електрогенерацію, будуючи газопоршневу маневрову електростанцію, яка підтримуватиме енергетичну незалежність України. Цей амбітний проєкт обіцяє інвесторам привабливу дохідність 15% річних у доларах.
- Корпоративне керування. Як член престижних міжнародних асоціацій NAREIT та EPRA, Inzhur дотримується найвищих стандартів керування. Компанія проходить щорічний незалежний аудит від глобальної аудиторської фірми Deloitte та публікує усі документи й звіти у відкритому доступі.
Переваги інвестування з Inzhur:
- мінімальна інвестиція від 6000 грн;
- щомісячні дивіденди на банківську картку;
- повна прозорість та державне регулювання діяльності;
- можливість виходу з інвестиції у будь-який час.
Inzhur не просто керує нерухомістю — компанія створює сталу екосистему, що поєднує прибутковість із соціальною та екологічною відповідальністю. Інвестуючи у фонди Inzhur, ви долучаєтеся до розбудови сучасної України та отримуєте стабільний дохід від якісних активів.