«Зелені» інвестиції у нерухомість: ESG-критерії та їхній вплив на прибутковість REIT-фондів

Що таке «зелені» інвестиції та чому вони важливі?

«Зелені» інвестиції — це капіталовкладення, спрямовані на проєкти, які сприяють охороні довкілля, енергоефективності та сталому розвитку. Якщо говорити про нерухомість, це будівництво енергоефективних промислових і житлових споруд, використання відновлюваних джерел енергії, впровадження систем водозбереження, створення комфортного середовища для людей.

Важливість «зелених» інвестицій зумовлена кількома ключовими факторами:

1. Закони Європейського Союзу встановлюють жорсткі вимоги до енергоефективності будівель, і ці правила поступово поширюються на інші країни.
2. «Зелені» будівлі заощаджують гроші: вони споживають менше електроенергії та води, вимагають менших витрат на утримання, тож орендарі охоче винаймають такі приміщення.
3. Інвестори віддають перевагу екологічним проєктам: вони показують кращі результати в довгостроковій перспективі.
4. Бізнес дбає про власну репутацію: турбота про довкілля та суспільство поліпшує імідж і допомагає залучати більше клієнтів.

ESG-критерії у нерухомості

ESG — це абревіатура від Environmental, Social, Governance, що визначає три ключові аспекти сталого ведення бізнесу: екологічний, соціальний, керівний. 

У контексті нерухомості кожен компонент ESG має конкретні характеристики.

Environmental: екологічні критерії

1. Енергоефективність: використання сучасних систем опалення, вентиляції та освітлення.
2. Відновлювані джерела енергії: сонячні панелі, вітрові установки.
3. Водозбереження: системи збирання дощової води, енергоефективне водопостачання.
4. Використання переробних та безпечних будівельних матеріалів.
5. Керування відходами: системи сортування та утилізації сміття.

Social: соціальні критерії

1. Комфорт користувачів: якість повітря, природне освітлення, помірний шум.
2. Безпека та доступність: безбар'єрне безпечне середовище.
3. Інфраструктура: близькість до громадського транспорту, медичних та освітніх закладів.
4. Вплив на громаду: створення нових робочих місць, підтримка місцевого бізнесу.

Governance: керівні критерії

1. Прозорість керування: відкритість фінансової звітності та процесів ухвалення рішень.
2. Ризик-менеджмент: ефективне керування операційними та фінансовими ризиками.

Вплив ESG на прибутковість нерухомості та REIT-фондів

ESG-критерії безпосередньо впливають на фінансові показники об'єктів нерухомості через кілька ключових механізмів:

Зниження витрат завдяки енергоефективності

Будівлі, які відповідають високим екологічним стандартам, споживають до 30% менше електроенергії завдяки сучасним системам опалення, вентиляції та освітлення. Розумні технології керування будівлею дають змогу оптимізувати всі експлуатаційні процеси, а це безпосередньо впливає на чистий операційний дохід.

Підвищення орендних ставок 

Згідно з дослідженнями Каліфорнійського університету, будівлі, сертифіковані відповідно до LEED — міжнародного стандарту екологічного будівництва, можуть брати за оренду на 20% більше, ніж звичайні об'єкти. Причина — підвищений комфорт користувачів та нижчі експлуатаційні витрати для орендарів.

Дослідження Lawrence Berkeley National Laboratory показує, що поліпшення вентиляції може підвищити продуктивність працівників до 11%. А Гарвардська школа громадського здоров'я виявила, що співробітники в добре провітрюваних приміщеннях на 61% продуктивніші за тих, хто працює у погано провітрюваних просторах. Агенція з охорони довкілля США (EPA) повідомляє, що поліпшення якості повітря в приміщеннях може підвищити загальну задоволеність працівників на 30%.

Зростання вартості активів

Дослідження Массачусетського технологічного інституту показало, що «зелені» будівлі демонструють на 7% вищу вартість активів порівняно зі звичайними об'єктами.

Кращий доступ до інвестицій на вигідних умовах

За даними Morgan Stanley Institute for Sustainable Investing, у 2023 році «зелені» інвестиційні фонди заробили в середньому 12,6%, тоді як звичайні фонди — лише 8,6%. Це означає, що екологічні фонди принесли інвесторам значно більше прибутку. Емісія «зелених» облігацій дає змогу залучати капітал під нижчі відсоткові ставки, а банки надають кращі умови кредитування через нижчі ризики.

Зниження регуляторних та керівних ризиків

ESG-відповідні об'єкти демонструють меншу залежність від коливань цін на енергоносії завдяки власній генерації та енергоефективності. 

Також такі проєкти краще адаптуються до посилення екологічних вимог і нових регуляторних стандартів, що знижує ризики майбутніх додаткових інвестицій. 

І, врешті, висока ESG-відповідність мінімізує репутаційні ризики та підвищує довіру інвесторів і партнерів.

«Зелені» інвестиції в Україні: стан ринку та перспективи

«Зелені» фінанси в Україні перебувають на етапі активного розвитку, демонструючи значний потенціал для зростання.

Формування державної стратегії сталого розвитку

Україна офіційно прийняла Стратегію низьковуглецевого розвитку до 2050 року — амбітний план, який визначає чіткі цілі зі скорочення викидів парникових газів та енергоспоживання.

Державна енергоефективна програма «Теплі кредити» стала справжнім хітом серед українців — вона мотивувала до модернізації житлових будівель через пільгові кредити на утеплення та встановлення енергоефективного обладнання.

Розвиток ринку зелених фінансових інструментів

В Україні поступово формується ринок «зелених» облігацій. Так, енергетична компанія ДТЕК стала піонером у цій сфері, випустивши у 2019 році «зелені» облігації на €325 млн. Це був перший випуск «зелених» облігацій компанією відновлюваної енергетики у Центральній та Східній Європі, за що ДТЕК отримала престижну міжнародну нагороду Green Bond Pioneer Award 2020. Завдяки таким ініціативам український «зелений» сектор залучив понад €10 млрд інвестицій.

Вплив євроінтеграційних процесів

Угода про асоціацію з Європейським Союзом передбачає поступове впровадження європейських стандартів енергоефективності в Україні. Це реальний драйвер змін. Великі підприємства вже зобов'язані проводити енергетичний аудит, що стимулює шукати способи економії енергії. А держава допомагає грантами та податковими пільгами, тому «зелені» проєкти стають не лише корисними для довкілля, а й вигідними фінансово.

Значний потенціал модернізації житлового фонду

В Україні понад 70% багатоквартирних будинків потребують серйозної енергетичної модернізації. Модернізація одного типового 9-поверхового будинку може зменшити енергоспоживання на 40–60% та забезпечити термін окупності інвестицій 7–10 років. Такі  проєкти — справжня знахідка для приватних інвесторів.

Зростання попиту на сертифіковану комерційну нерухомість

Українські та міжнародні компанії усе частіше вимагають офісні приміщення з «зеленими» сертифікатами і готові платити преміальну орендну плату за енергоефективність та комфорт. 

Торговельні центри, що відповідають екологічним стандартам, демонструють вищу відвідуваність і привабливість для міжнародних мереж. А промислові об'єкти з власною відновлюваною генерацією отримують конкурентні переваги через нижчі виробничі витрати.

Розвиток альтернативної енергетики

Сонячна та вітрова генерація в Україні демонструють найвищі темпи зростання в Європі. 

Крім того, в умовах війни та відключень світла внаслідок ракетних і БПЛА-атак на енергооб’єкти українці все частіше встановлюють власні джерела енергії — сонячні панелі та генератори. Це вже не розкіш, а спосіб забезпечити себе електрикою.

Як інвестору оцінити «зеленість» об'єкта нерухомості чи REIT-фонду?

Нижче — практичний чекліст для інвестиційної оцінки ESG-відповідності.

Сертифікати та стандарти

Насамперед варто перевірити, чи відповідає об'єкт нерухомості або REIT-фонд міжнародним екологічним стандартам:

• BREEAM — британський стандарт оцінки екологічності будівель;
• LEED — американська система сертифікації енергоефективних будівель;
• DGNB — німецький стандарт сталого будівництва;
• Національні стандарти. В Україні розробляється власна система «зеленої» сертифікації.

Ключові показники

Потім варто проаналізувати відповідність об'єкта конкретним екологічним критеріям:

1. Енергетична ефективність:

• клас енергоефективності будівлі: A — найкращий, C та нижче — гірші;
• споживання електроенергії на квадратний метр;
• частка відновлюваної енергії: сонячні панелі, вітряки.

2. «Зелені» фінанси:

• оцінка екологічності компанії за ESG-рейтингами незалежних агенцій;
• частка «зелених» активів у портфелі фонду;
• витрати на екологічні технології як відсоток від загальних інвестицій.

3. Звітність та прозорість:

• публікація щорічних звітів про екологічну діяльність;
• участь у міжнародних екологічних ініціативах;
• незалежний аудит екологічних показників.

Джерела інформації

Насамкінець варто вивчити доступні джерела інформації про екологічну діяльність компанії:

• офіційні вебсайти компаній та фондів;
• ESG-звіти;
• рейтинги спеціалізованих агенцій;
• бази даних GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark).

Роль REIT-фондів Inzhur у розвитку «зелених» фінансів та сталої нерухомості

Компанія Inzhur, заснована Андрієм Журжієм, активно впроваджує принципи сталого розвитку в свої інвестиційні проєкти. Як перша українська REIT-компанія, Inzhur демонструє відповідальний підхід до ESG-критеріїв.

ESG-ініціативи в портфелі Inzhur:

1. Фонд Inzhur Energy. Компанія активно розвиває децентралізовану електрогенерацію, будуючи газопоршневу маневрову електростанцію, яка підтримуватиме енергетичну незалежність України. Цей амбітний проєкт обіцяє інвесторам привабливу дохідність 15% річних у доларах.
2. Корпоративне керування. Як член престижних міжнародних асоціацій NAREIT та EPRA, Inzhur дотримується найвищих стандартів керування. Компанія проходить щорічний незалежний аудит від глобальної аудиторської фірми Deloitte та публікує усі документи й звіти у відкритому доступі.

Переваги інвестування з Inzhur:

• мінімальна інвестиція від 6000 грн;
• щомісячні дивіденди на банківську картку;
• повна прозорість та державне регулювання діяльності;
• можливість виходу з інвестиції у будь-який час.

Inzhur не просто керує нерухомістю — компанія створює сталу екосистему, що поєднує прибутковість із соціальною та екологічною відповідальністю. Інвестуючи у фонди Inzhur, ви долучаєтеся до розбудови сучасної України та отримуєте стабільний дохід від якісних активів.