💡Вітаємо у блозі Inzhur! Тут ми розповідаємо про все, що пов'язано з ринком нерухомості та інвестиціями в нього: що існує і як працює, хто це все регулює в Україні та які правила є на інших ринках, як впевнено почати і не закінчити передчасно — про все, що може допомогти тобі стати досвідченим інвестором і розуміти цю галузь ще краще.
Нерухомість. Колись давно — виключно юридичний термін і економічне поняття, але вже багато сотень років — повноправна частина нашого повсякденного мовлення. Наприклад, у побуті ми часто вживаємо слово «нерухомість» як синонім слова «житло». Слово безпосередньо позначає суть і не потребує особливого пояснення, з ним всі знайомі, тому ніяких проблем з поясненням концепції не може виникнути — це з одного боку. А з іншого — це все ж чіткий термін, його побутове значення не завжди точно відображає юридичне значення, а іноді й зовсім спотворює. Це може бути проблемою, особливо коли ми розглядаємо нерухомість в інвестиційному сенсі. Тому сьогодні в блозі Inzhur ми розберемося, що насправді є нерухомістю.
Почнемо з визначення: наведемо його просто зі статті 181 Цивільного Кодексу України:
«До нерухомості належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення».
Таке визначення допомагає швидко розібратися у межових випадках. Наприклад, відразу стає зрозуміло, що «нерухомість» — не завжди синонім слова «житло». Жити можна в будинку на колесах, багато хто любить влітку пожити кілька днів у наметі. Таке «житло» конструктивно створено для переміщення, не прив'язане до конкретної землі, не втрачає цінності та призначення при переміщенні — тому за чинним українським законодавством не відноситься до нерухомості.
Таким чином, земельна ділянка — це нерухомість завжди і за замовчуванням, а ось об’єкти на ній — залежно від конструкції та призначення. Саме за призначенням нерухомість класифікують — це ми розглянемо далі.
Три категорії нерухомості
Традиційно, об'єкти на землі, які відносяться до нерухомості, поділяються на три категорії: житлова, комерційна та індустріальна.
- Житлова нерухомість: капітальні споруди та їх частини, призначені для постійного проживання — квартири, особисті будинки, кімнати у комунальних квартирах тощо.
- Комерційна нерухомість: будівлі, споруди або земельні ділянки, які використовуються для підприємницької діяльності з метою отримання доходу — ТРЦ, магазини, ресторани, офіси тощо.
- Індустріальна нерухомість: об'єкти нерухомості, які використовуються для виробництва, зберігання, транспортування та розподілу товарів та послуг — заводи, фабрики, склади тощо.
Одне із завдань юридичних визначень — виключити небажані інтерпретації, а їх у нашому випадку нібито можна придумати безліч. Ось кілька прикладів. Якщо головне завдання приватного заводу — заробити гроші, то чому це не комерційна нерухомість, а індустріальна? Квартира — житлова нерухомість, але як щодо випадків, коли вона здається в оренду для отримання доходу? А якщо офіс заводу — в одній будівлі з ним, то чи є цей офіс комерційним? Якщо магазин фактично розподіляє товари, то чому він не є індустріальною нерухомістю за визначенням, а комерційною?
Відповідь завжди в головному цільовому функціоналі конкретного об'єкта нерухомості.
- Житлова — постійне проживання.
- Комерційна — отримання прибутку.
- Індустріальна — виробництво.
Саме тому навіть здана в оренду квартира залишається житловою нерухомістю, навіть дуже прибутковий завод є індустріальною нерухомістю, і навіть ефективний розподіл іграшок Лабубу серед усіх мешканців району не зробить магазин ніякою іншою нерухомістю, крім комерційної. З офісом на території заводу — трохи складніше, але теж в межах цієї логіки: головне цільове призначення цього об'єкта — індустріальне, і офіс тоді просто є адміністративною частиною індустріальної нерухомості, але виведіть його в інше приміщення і зареєструйте як окремий об'єкт — отримаєте вже комерційний офіс.
Спільні фактори нерухомості
Попри всі відмінності, є основні спільні фактори, які обʼєднуть поняття «нерухомості».
По-перше, нерухомість може бути майном. Під майном у праві зазвичай розуміють практично все цінне, що може належати: речі, гроші, цінні папери, право власності тощо. Нерухомість — одна з категорій майна, більше того, у світовому контексті її можна назвати головною: згідно з даними стратегічно-консалтингової компанії McKinsey, зараз 67% всіх активів світу зберігаються в нерухомості.
По-друге, існує право власності, яким, як і самим майном, можна розпоряджатися. Нерухомість і право на неї важливо розрізняти: перше — це матеріальний об'єкт, друге — юридична влада над ним, і іноді ними можна розпоряджатися окремо. Наприклад, можна безпосередньо продати квартиру — і це буде операція з нерухомістю. А можна передати квартиру, наприклад, родичу — і це буде операція з правами на неї.
По-третє, таке майно завжди має вартість, яка може змінюватися — як падати, так і зростати. Нерухомість — частина ринку, на якому важливі попит і пропозиція, правовий режим тут і зараз, економічна ситуація в країні, місті або навіть його окремому районі... Іншими словами, нерухомість має грошовий еквівалент, а безліч динамічних параметрів впливають на її вартість 24/7.
Чому все це так важливо? Бо завдяки всьому цьому існує ринок нерухомості! Ринок — це фінансові відносини між людьми або компаніями, а нерухомість завдяки цим факторам — дуже і дуже фінансово цікавий ринок.
Важливо розуміти: нерухомість — це ще не ринок, вона не створює його сама по собі. Все це роблять люди і компанії. Гравців, або, правильніше суб'єктів, на ньому багато.
Гравці ринку нерухомості
Щоб ринок будівельної нерухомості стався, ця нерухомість повинна бути профінансована, побудована, продана або здана в оренду. Звісно, протягом всього цього циклу вона ще повинна якось управлятися:)
Це і формує чотири основні ролі ринку.
- Девелопери — ті, хто будують: від особистої ідеї або стороннього замовлення до здачі об'єкта.
- Інвестори — ті, хто це фінансують: саме будівництво та/або подальшу купівлю.
- Агенти — ті, хто влаштовують відносини між продавцями і покупцями, посередники.
- Керуючі компанії — ті, хто від імені власників управляють їхньою нерухомістю, від питань експлуатації до контролю оренди.
Звичайно, існують і інші ролі, а іноді кілька навіть можуть зливатися в одну. Головне, що всі ці учасники тут для того, щоб отримувати дохід. Це і є кінцева ціль кожного суб'єкта ринку нерухомості. Можливо, це і твоя ціль, адже ти читаєш блог інвестиційної компанії Inzhur, яка дозволяє інвестувати у велику комерційну та енергетичну нерухомість. До речі, радимо вивчити розділ з фондами Inzhur: просто зараз там є дуже цікаві пропозиції:)
Дякуємо за увагу!