💡Вітаємо у блозі Inzhur! Тут ми розповідаємо про все, що пов'язано з ринком нерухомості та інвестиціями в нього: що існує і як працює, хто це все регулює в Україні та які правила є на інших ринках, як впевнено почати і не закінчити передчасно — про все, що може допомогти тобі стати досвідченим інвестором і розуміти цю галузь ще краще.
Звідки береться вартість нерухомості і які цикли вона переживає? Простіше кажучи — як відбувається ринкове ціноутворення нерухомості та як зрозуміти, скільки насправді коштує певна нерухомість? Це фундаментальні питання, на які необхідно знати актуальні відповіді — щоб не купити нерухомість за завищеною ціною поза ринком, яка вже на старті з'їсть потенційний прибуток від інвестиції. Тож майно необхідно грамотно оцінити і знайти компроміс, який влаштовує і продавця, і покупця. Розберемося, як це працює.
Почнемо з нормативно-правової бази. Стаття 3 Закону України №2658-III якраз дає визначення поняттю «оцінка майна»:
«Оцінка майна — процес визначення вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності».
У свою чергу, стаття 9 містить перелік нормативно-правових актів, на яких базується оцінка. Це найважливіший закон, він формує майнові відносини в масштабі країни, але щоб зрозуміти принцип дії ринку, нам необхідно почати з ще більш фундаментального механізму — ціноутворення.
Попит і пропозиція в контексті ціноутворення
Ось визначення ціноутворення:
«Це процес формування вартості об'єктів нерухомості під впливом попиту, пропозиції та ринкових умов, результатом якого є ціна угоди між продавцем і покупцем. Процес відбувається на основі оціночної діяльності та аналізу ринкової інформації».
Попит, пропозиція, ринкові умови — саме ті основні фактори, які ми розглянемо далі.
Попит і пропозиція — завжди разом, завжди взаємопов'язані. Насправді, це і є той самий фундамент, який визначає все інше: все, що відбувається на ринку нерухомості, є похідним саме від їхнього балансу.
- Попит — це бажання і можливість для покупців придбати нерухомість за певною ціною в певний момент часу.
- Пропозиція — це кількість об'єктів нерухомості, які доступні для продажу за певною ціною в певний момент.
Баланс цих факторів багато в чому визначає, що відбувається з цінами на нерухомість. Наприклад, якщо дуже багато людей хочуть і можуть купити квартири, а їх побудовано відверто недостатньо — то попит перевищить пропозицію і вартість квартир почне зростати, адже в умовах конкуренції за квадратні метри багато людей будуть готові заплатити за них більше. І навпаки, якщо квартир побудовано набагато більше, ніж існує готових купити їх людей — пропозиція перевищить попит, ціни почнуть падати, тому що конкурувати за покупця доведеться вже продавцям.
Динаміка як попиту, так і пропозиції залежить від дуже багатьох факторів. Попит — від доходів потенційних покупців та їх кількості, загального економічного клімату, інвестиційної привабливості вкладень у нерухомість, ставок кредитування тощо. Пропозиція — від активності девелоперів і обсягів нової нерухомості, кількості продавців, законів тощо. Всі ці фактори постійно перебувають у складній взаємодії, і це призводить до найважливішого ефекту — зміни циклів ринку.
Цикли ринку нерухомості
В основі зміни циклів лежить принцип саморегуляції. Нікому не вигідно, коли ринок перебуває в одному стані постійно.
Наприклад, може здатися, що це ж дуже добре, коли пропозиція завжди більша за попит: більше людей можуть собі дозволити нерухомість і операції з нею. З точки зору покупця в певний момент, короткостроково — це дійсно так, у нього є вибір і можливість дешевше купити те, що вчора коштувало дорожче. Але якщо ця ситуація постійна — починає страждати ринок в цілому:
- Забудовники та інвестори зазнають збитків: будівництва «заморожуються», робочі місця скорочуються, інвестиційна активність знижується.
- Багато об'єктів нерухомості стають неліквідними — тобто їх неможливо продати за розумні гроші і вони «зависають» на ринку.
- На тому будівництві, яке ще відбувається, забудовники змушені максимально економити, результат — падіння якості нової нерухомості.
Все це призводить до того, що короткострокова особиста перевага покупця довгостроково перетворюється на загальну проблему: через занадто велику кількість нерухомості її неминуче стає... менше, і при тому ж рівні попиту вона природним чином починає дорожчати. Подібний механізм працює і в зворотному напрямку.
Це і є принцип саморегуляції: фактори ціноутворення динамічні і постійно змінюють один одного.
Якщо цього не відбувається, то це знак — з ринком щось не так або ринок взагалі не існує в реальності. Наприклад, в Радянському Союзі нерухомість будувалася постійно і у великих обсягах, але її не можна було легально купити або продати: тому вона фактично не мала вартості та інвестиційної привабливості, а рівень попиту і пропозиції не залежав ні від кого, крім уряду — такий ринок, якщо його можна так назвати, не мав шансів на розвиток.
На щастя, в Україні ринок нерухомості існує і розвивається, навіть попри повномасштабну війну. Це означає, що він схильний до зміни циклів, а ціноутворення відбувається за ринковими законами економіки.
Основних циклів — чотири: зростання, пік, спад, дно.
- Зростання — процес пожвавлення ринку. Попит на нерухомість починає зростати, інвестори із задоволенням вкладають кошти, розраховуючи на подальше зростання і прибуток. Помірне зростає і вартість нерухомості, активізується будівництво. Аналітики в період зростання відзначають поліпшення ситуації з ліквідністю об'єктів і висловлюють позитивні ринкові очікування.
- Пік — крайня стадія циклу зростання. У цей момент ринок починає «перегріватися»: всі учасники бояться не встигнути заробити на зростанні, тому їхня активність різко зростає. Це призводить до ажіотажного попиту, внаслідок чого різко зростають ціни, обсяги інвестицій і будівництва досягають максимального рівня. Спекуляції, черги на покупку і попередні замовлення — звичайні явища ринку нерухомості на піку.
- Спад — ринок не може бути перегрітим вічно: причину ми вже розібрали раніше. Ринок в цей момент перенасичений пропозицією, тому навіть збереження попиту на тому ж рівні можна сприймати як відносне падіння. Ціни починають знижуватися або «завмирають», активність будівництва та інвестицій у нього також знижуються. Як і період зростання, цей цикл — відносно спокійний: на ринку немає панічних настроїв.
- Дно — а ось тут ринком часто править саме паніка! Адже будівельна та інвестиційна активність мінімальна, пропозиція і попит мінімальні, ціни падають, об'єкти масово втрачають ліквідність. Банкрутства і покинуті довгобуди — звичайні явища на цьому етапі. Дно ринку — це ситуація, в якій гроші втрачають всі.
Досвідчені інвестори знають: крайні цикли ринку не варто драматизувати. Необхідно грамотно аналізувати, щоб вчасно передбачати інвестиційну ситуацію і вибудовувати стратегію. Це цикли, рано чи пізно вони змінюють один одного, і навіть найстрашніше дно одного разу зміниться зростанням, але і найгарячіший пік неминуче зміниться падінням. На піку можна заробити найбільше, але якщо неправильно розрахувати цикли — то і втратити можна занадто багато: а надмірна обережність, навпаки, призведе до занадто великої втраченої потенційної вигоди.
Якщо ти цікавишся інвестиціями в нерухомість і оцінюєш поточний цикл ринку як сприятливий для інвестування — то ти вже на правильному сайті: обов'язково вивчи сторінку з фондами Inzhur, там на тебе чекають не просто цікаві — унікальні для ринку України пропозиції:)
Дякуємо за увагу!