💡Вітаємо у блозі Inzhur! Тут ми розповідаємо про все, що пов'язано з ринком нерухомості та інвестиціями в нього: що існує і як працює, хто це все регулює в Україні та які правила є на інших ринках, як впевнено почати і не закінчити передчасно — про все, що може допомогти тобі стати досвідченим інвестором і розуміти цю галузь ще краще.
Упевнені знання про нерухомість та її типи, уявлення про ціноутворення та цикли — це дуже корисна, але все ж теорія. Для більш змістовного аналізу її завжди необхідно підкріплювати практичними даними про реальний ринок нерухомості. Сьогодні ми вивчимо основні тенденції глобального ринку: який цикл він переживає, яка нерухомість у топі популярності і навпаки, які принципи будівництва стають новим загальним стандартом тощо.
Економічні тенденції
В цілому, на 2025 рік глобальний ринок нерухомості демонструє або спад в районі дна, або самий початок зростання після дна — залежить від регіону. Найбільше дісталося комерційній нерухомості. COVID і подальший тренд переформатування уявлень про робоче місце завдали серйозного удару офісній інфраструктурі, а масові публічні простори на кшталт ТРЦ лише відновлюються після основної хвилі світової пандемії. Нам здається, що пік пандемії був колись давно, а в Україні повномасштабне вторгнення росії повністю затьмарило цю тему — але економічно ми досі маємо справу з серйозними наслідками, і ринок нерухомості не є винятком.
Втім, спад, нехай і не в такій мірі, характерний для всіх типів нерухомості, включаючи житлову: наслідками є зниження загального обсягу інвестицій та активності девелоперів, а причин багато. Серед них наприклад, глобальна економічна та геополітична невизначеність: її створюють не тільки такі «гарячі» регіональні війни, як вторгнення росії в Україну і зіткнення на Близькому Сході, але й глобальні торговельні війни — в тому числі між давніми союзниками, як США і ЄС. На такому тлі природньо, що інвестори стають обережнішими, а девелопери скорочують активність.
Важливим інвестиційним наслідком, що також став тенденцією, є зміна характеру інвестицій у нерухомість: інвестиції все частіше робляться не для отримання заробітку, а для довгострокового збереження капіталу — коли гроші не лежать під подушкою і знецінюються, а працюють і відбивають, як мінімум, зростання інфляції. Нерухомість все ж є одним з найпопулярніших напрямків інвестицій, і навіть в епоху нестабільності це не змінюється — змінюються лише сенси: нерухомість сприймається «тихою гаванню» для наявного капіталу, а не «верстатом» для створення надприбутків.
Все це може здатися вкрай негативною картиною, але важливо пам'ятати про ключову властивість ринкових циклів: вони змінюють один одного. Орендна галузь має світову тенденцію до стабільності, ціни на нерухомість в цілому стабілізуються після корекції, а інвестори все частіше шукають свіжі можливі точки входу на ринок, маючи намір заробити на тривалому майбутньому зростанні: це означає, що світові передумови для майбутнього циклу зростання вже створюються. Ринок нерухомості залишається привабливим для інвесторів, як досвідчених, так і початківців — незважаючи на його виклики. Вже те, що ти читаєш цей огляд, не варто недооцінювати: у тебе формується попит — а значить, це багато говорить про майбутню динаміку циклів:)
Це були найважливіші економічні тенденції — а як щодо нерухомості як такої?
Будівельні тенденції
Трендів багато, але можна виділити три основні, які можна назвати довгостроковими.
- Урбанізація та зростання мегаполісів
Історично це є глобальним інвестиційним драйвером ринку нерухомості: глобальний післявоєнний бум в Європі та поява REIT в США в 60-х роках зробили житлову та комерційну нерухомість об'єктами капіталу. З подальшим поширенням REIT по країнах світу і глобалізацією фондів будівництво продовжувало розвиватися з прискоренням, а мегаполіси — ставати точками тяжіння капіталу, тоді як інвестиції в їх нерухомість — повноцінною альтернативою фондовим ринкам.
- Зростання ESG-інвестування
ESG розшифровується як Environmental, Social, Governance: Екологічність, Соціальна відповідальність, Корпоративне управління. Трохи молодший тренд, який, тим не менш, вже встиг закріпитися і стати однією з головних асоціацій з тією нерухомістю, яку ми називаємо сучасною. Енергоефективність та вплив на навколишнє середовище, умови праці при будівництві та захист прав усіх шарів суспільства, прозорість та ділова етика з ефективним управлінням: це вже складно назвати інноваційним підходом — у багатьох країнах ці умови є законами, інвестори все частіше вимагають відповідності ESG-стандартам.
Девелоперам часто простіше отримати фінансування від банків і фондів, якщо критеріїв ESG дотримано.
- Гібридизація форматів нерухомості
Цей тренд стрімко набирає обертів з минулого десятиліття, і являє собою об'єднання декількох функцій в рамках одного об'єкта. У зростання популярності підходу є кілька причин. Серед них, наприклад, зниження зростання на окремі сегменти.
Є масовий соціальний запит на «життя без заторів» та екосистемність, коли вся необхідна інфраструктура розташована максимально компактно. До того ж, через диверсифікацію клієнтської бази покупців це вигідно девелоперам, а через диверсифікацію доходів від тієї ж оренди — інвесторам. Прикладів безліч по всьому світу, є вони і в Україні: колівінги, а також багатофункціональні комплекси з квартирами, офісами або коворкінгами, торговими площами, ресторанами і зонамы рекреації.
Підсумки
Глобальний ринок нерухомості завершує цикл спаду і готується до зростання, зберігаючи три ключові тенденції: зростання мегаполісів і агломерацій, ESG як загальну норму і зростаючу популярність гібридизації типів нерухомості. Ринок нерухомості на даний момент розглядається інвесторами частіше як «тиха гавань»: тобто навіть на етапі спаду він залишається надійним напрямком для інвестицій.
Це якщо глобально. Тенденції нерухомості в Україні багато в чому повторюють світові, але є й свої особливості, пов'язані як з війною, так і з регіональними відмінностями, а також розвитком ринку інвестицій в нерухомість. До речі, якщо тебе цікавить прибуткова українська комерційна нерухомість — ти на правильному сайті! Обов'язково перевір на ньому розділ з фондами Inzhur: наприклад, нещодавно новий мегафонд Inzhur REIT створив справжній новий український тренд ринку нерухомості — інвестування в класні об'єкти від 10 гривень:)
Дякуємо за увагу!