Гід з REIT: як інвестування у велику та прибуткову нерухомість стало доступним для кожного

Нарешті в Україні з’явився перший REIT — Real Estate Investment Trust з обіцяною дохідністю 10,1 у USD. Це новий для ринку інвестиційний інструмент, тож пропонуємо розібрати його на молекули та вирішити.

Будь-хто може інвестувати від 122 000 грн і придбати свої квадратні метри в готових об’єктах із цікавою дохідністю та повністю пасивною участю.

Зараз інвестори Inzhur можуть співвласниками нерухомості одного з фондів:
‍
Фонд 1001: будівля магазину для Сільпо в с. Лісники під Києвом (орендний контракт на 10 років) із прогнозованою дохідністю 10,06 % у USD.
‍
Фонд 2001: будівля ресторану для McDonald’s (орендний контракт на 30 років), у планах до кінця 2024-го фонд буде налічувати 5 будівель для цього орендаря. Дохідність — від 7,5% у грн.

REIT — новий для ринку інструмент, тож пропонуємо розібрати його на молекули

REIT: Світова практика

REIT — інвестиційний фонд нерухомості, що дозволяє приватним інвесторам купити частину великих і прибуткових об’єктів нерухомості та заробляти на оренді без жодних клопотів. Раніше доступ до великих комерційних об’єктів мали тільки інвестори з мільйонними капіталами, REIT відкрив цей ринок для всіх охочих.

Перші REITи з’явилися в США ще в 1960-тих, вони дозволи суттєво диверсифікувати портфель інвестора та дали поштовх ринку комерційної нерухомості. Зараз цей формат існує в 40+ країнах світу.

Найчастіше REIT спеціалізуються на нерухомості в конкретній галузі (готелі, супермаркети, лікарні тощо), що дозволяє інвесторам підібрати портфель із різних фондів згідно з власною стратегією диверсифікації ризиків.

Вимоги до REIT у США та Україні

Щоби кваліфікуватись як REIT у США, компанія має відповідати таким вимогам:

• Мінімум 75 % активів REIT складає нерухомість.
• Мінімум 75 % валового доходу REIT складають орендні виплати (або відсотки за кредитами для іпотечних REIT).
• Мінімум 90 % оподатковуваного доходу виплачується інвесторам у вигляді дивідендів щороку.
• Мінімум 100 інвесторів уже через рік після заснування.
• Не більше 50 % часток у REIT мають належать п’яти чи менше особам.

Щоби кваліфікуватись як REIT в Україні (тут законодавчо це реалізовано у форматі інвестиційного фонду нерухомості), потрібно відповідати вимогам, передбаченим законодавством та регламентом такого фонду. Фонди Inzhur відповідають таким вимогам:

• 100 % активів фонду має складати нерухомість і залишки грошових коштів на рахунках у банківських установах.
• 100 % валового доходу складають орендні платежі за договорами оренди та відсотки, нараховані на залишки грошових коштів у банківських установах.
• Мінімум 90 % оподаткованого доходу виплачується інвесторам щомісячно у вигляді дивідендів.
• Вимоги до кількості інвесторів та розміру їхніх часток не передбачені українським законодавством, але станом на березень 2023-го (рік після заснування), інвесторами Inzhur вже є 100+ осіб.

Такі обмеження роблять REIT досить передбачуваним інструментом для інвестування: людина точно знає, який актив вона купує, скільки й на чому буде заробляти.

Дотримання вимог законодавства та регламенту в Україні контролює Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

Дохідність найбільших REIT у США

Станом на 3 листопада 2022 року, найвища дохідність серед топ-20 найбільших публічних REIT — 6,2 %, найнижча — 1 %:

На практиці, 5 % дохідність уже вважається високим і бажаним показником для інвестора REIT, хоча можна знайти фонди з вищими дивідендами та, відповідно, і ризиками.

Сильні та слабкі сторони REIT

💪 Порівняно низький поріг входу в інвестицію, не потрібно купувати цілу будівлю.

💪 Повністю пасивна інвестиція, інвестор не залучений у діяльність компанії та лише отримує дивіденди.

💪 Чудовий спосіб вберегти гроші від інфляції, зокрема доларової.

💪 Інструмент історично показує стабільну дохідність.

💪 Просто та швидко купити і продати.

💪 Є можливість вибрати REIT, що спеціалізується на нерухомості в конкретній галузі (готелі, лікарні тощо).

✍️ Інвестори не мають важелів впливу на рішення в REIT: це одночасно і слабка (менше контролю), і сильна (менше клопотів) сторона. Тож важливу роль у виборі REIT грає управлінська компанія та її досвід.

✍️ Чим менша кількість об’єктів у портфелі REIT, тим прискіпливіше потрібно вивчати платоспроможність орендарів і умови контрактів (ідеально, якщо договір оренди укладено щонайменше на 5–10 років), адже це убезпечить вас від зайвих ризиків.

Детально про перший український REIT Inzhur та його фонди 1001 і 2001

Законодавчо інвестиційні фонди нерухомості давно дозволені в Україні, але їхнє регулювання в частині розподілу доходів та вимог до кількості інвесторів м’якші, ніж у США. Щоби відповідати міжнародним стандартам, у регламенті Inzhur REIT команда прописала всі важливі обмеження, що діють на ринку США, та дозволяють кваліфікуватися як REIT.

Хоча додаткові обмеження є добровільними, усі прописані умови є обов’язковими до виконання та контролюються Національною комісією із цінних паперів і фондового ринку.

Після кількох місяців перевірки, 24 лютого 2022 р. Американська Національна асоціація інвестиційних фондів нерухомості (Nareit) дозволила Inzhur використовувати доменне ім’я www.Inzhur.REIT.

Nareit є глобальним адміністратором і оператором реєстру доменів .reit. Зареєструвати таке доменне ім’я можуть тільки інвестиційні фонди нерухомості, що відповідають вимогам до REIT у США.

Inzhur: як усе влаштовано?

В умовах українського законодавства є два варіанти створення інвестиційного фонду нерухомості: корпоративний або пайовий фонд.

Щоби максимально врахувати інтереси інвесторів, ми обрали саме пайовий інвестиційний фонд нерухомості. Закон чітко передбачає, що інвестор такого фонду є не просто власником цінного паперу, а і співвласником усього майна, що належить фонду.

Для кращого розуміння, пропонуємо закріпити основні визначення:

REIT — інвестиційний фонд нерухомості, створений відповідно до законодавства США.

Inzhur REIT — пайовий інвестиційний фонд нерухомості, створений відповідно до законодавства України.

Inzhur — компанія з управління активами — небанківська фінансова установа, що має ліцензію Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку на здійснення діяльності з управління активами (майном) Inzhur REIT.

Отже, Inzhur REIT — це формат спільного придбання та володіння нерухомістю одразу великою кількістю інвесторів, де кожен з інвесторів є співвласником усього майна (нерухомості та грошових коштів) відповідного фонду. Inzhur REIT не є юридичною особою, майном керує Inzhur, що діє в інтересах співвласників і займається питаннями, пов’язаними з нерухомістю та перемовинами з орендарями. За свою діяльність Inzhur отримує винагороду в розмірі, передбаченому регламентом Inzhur REIT.

Законодавством України передбачено, що мінімальна інвестиція в Inzhur REIT має складати не менше 121 800,00 гривень за номінальною вартістю інвестиційних сертифікатів. Остаточна сума мінімальної інвестиції може відрізнятися в кожному конкретному фонді Inzhur REIT (залежно від номінальної вартості одного інвестиційного сертифіката).

Мінімум 90 % оподатковуваного доходу Inzhur REIT щомісячно виплачується інвесторам у вигляді дивідендів, виплата відбувається в гривні за курсом НБУ не пізніше 10-го робочого дня наступного місяця.

Особливості оподаткування REIT в Україні

Інвестори Inzhur сплачують щомісячний податок на дивіденди, а в разі продажу сертифікатів — податок на інвестиційний дохід (різницю у вартості між купівлею та продажем своєї частки у національній валюті).

Податок на дивіденди складає 10,5 %:
‍
це 9 % податку на доходи фізичних осіб та 1,5 % військового збору. Inzhur є офіційним податковим агентом і автоматично утримує та перераховує податки до бюджету України в момент виплати дивідендів.

Приклад

Якщо інвестору нараховано 30 000 гривень дивідендів від Inzhur REIT, то в момент виплати Inzhur утримає та перерахує до бюджету 3150 гривень (10,5 %), а інвестору перерахує 26 850 гривень.

Податок на інвестиційний дохід (приріст вартості сертифікатів на момент продажу) складає 19,5 %: це 18 % податку на доходи фізичних осіб та 1,5 % військового збору. Зазначені податки в момент продажу утримує та перераховує до бюджету інвестиційна фірма, що проводить купівлю-продаж частки.

Приклад

Якщо купити 4 сертифікати за 500 000 гривень, через кілька років продати їх за 600 000 гривень, то оподатковуватися буде лише інвестиційний дохід у розмірі 100 000 гривень. Податок складе 19 500 гривень, а інвестор отримає на рахунок 580 500 гривень.

Основні параметри фонду 1001 Inzhur REIT

Створюючи свій перший REIT, ми поставили за мету зробити його максимально простим і прогнозованим для інвесторів, тому фонд Inzhur REIT 1001 передбачає володіння одним конкретним об’єктом нерухомості. Це чітко прописано в регламенті.

Активи 1001

Нежитлова будівля магазину із загальною площею 3604 м² і земельні ділянки під нею, загальною площею 0,57 га. Об’єкт розташований за адресою: вул. Ватутіна, 172, с. Лісники (Київська область) та зданий в оренду мережі Сільпо на 10 років.

Цифри 1001

Прогнозована дохідність — 10,06% у USD, компанія протягом всього 2022-го та початку 2023-го року виходила на цю дохідність. Мінімальна інвестиція — $5 364, мінімальна доінвестиція — $1 788.

Основні параметри фонду 2001 Inzhur REIT

У другому фонді абсолютно інша концепція: це мультиоб’єктний фонд, до якого входять винятково будівлі для мережі ресторанів McDonald’s. Перший ресторан фонду працює з листопада 2022-го та вже приносить пасивний дохід від оренди, у планах щонайменше 5 об’єктів до кінця 2024-го. Тут фокус на диверсифікації ризиків, надійному міжнародному орендареві та перспективах зростання вартості об’єкта.

Активи 2001

Нежитлова будівля ресторану із загальною площею 1200 м² і земельні ділянки під нею. Об’єкт розташований за адресою: вул. Ватутіна, 170А, с. Лісники (Київська область) та зданий мережі McDonald’s на 30 рік. Найближчим часом до фонду 2001 увійдуть нові будівлі, здані цьому ж орендарю.

Цифри 2001

Орієнтовна дохідність — від 7,5% у гривні. Оскільки дохідність інвестора прямо залежить від виторгу орендаря, а перший ресторан щойно відкрився та лише набирає обертів, у найближчому майбутньому Inzhur збере більше даних для аналізу та оновить прогнозовану дохідність. Мінімальна інвестиція — 122 тис. грн, мінімальна доінвестиція — 1 тис. грн.

Як відбувається виплата?

Повний шлях від купівлі сертифіката до отримання дивідендів:

Важливі запитання

1. Чи отримаю я право власності на свої квадратні метри?

Inzhur REIT — це сукупність активів і нерухомості, що належить учасникам/інвесторам фонду на правах спільної часткової власності, та перебувають в управлінні Inzhur (ст. 41 Закону України «Про інститути спільного інвестування»).

Тож вам не належать якісь конкретні квадратні метри на вході чи в торговельному залі, але ви станете співвласником усієї нежитлової будівлі та земельних ділянок під нею разом з іншими інвесторами. Розмір частки кожного інвестора та розмір дивідендів прямо пропорційно залежить від кількості інвестиційних сертифікатів, якими він володіє.

2. Від чого залежить дохідність?

Прогнозована дохідність розрахована на підставі договору оренди. Вона залежить від розміру фіксованих орендних платежів і/або від розміру виторгу, отриманого орендарем.

3. Хто заснував Inzhur?

Власником Inzhur є Андрій Журжій, засновник небанківської фінансової групи Zhurzhii Ventures, що керує активами загальною вартістю 45 мільярдів гривень.

Бізнес-інтереси Андрія:

• Девелоперська компанія Smile Development, що спеціалізується на будівництві житлової та комерційної нерухомості (будує магазини для Сільпо, McDonald’s, Фора).
• Компанії з управління активами Inzhur та Investment Partners, а також депозитарій цінних паперів Inzhur Capital.
• Стартап із вирощування та переробки медичного канабісу в Португалії Cannexporpharma.

«Я підприємець, що будує довіру»

Багаторічний досвід команди в будівництві та управлінні активами є великим плюсом для REIT — це основа для ефективної роботи фонду та високої дохідності.

4. Чи буде рости капіталізація інвестиції в REIT?

Загальна прибутковість інвестора Inzhur REIT складається з:

• щомісячного дивідендного доходу;
• здорожчання вартості нерухомості у гривневому еквіваленті (так, буде та вже зросла!). Тут важливо розуміти, що на приріст вартості у гривні буде нараховуватися податок на інвестиційний дохід (19,5%).

5. Що я отримаю, коли закінчиться строк діяльності Inzhur REIT?

Є три варіанти розвитку подій:

1. Inzhur вирішує ліквідувати відповідний фонд Inzhur REIT у зв’язку із закінченням строку його діяльності.

У такому разі нерухомість Inzhur REIT продається, отримані кошти розподіляються між інвесторами фонду Inzhur REIT пропорційно до кількості інвестиційних сертифікатів, що їм належать.

Також інвесторам можуть запропонувати розрахуватися не коштами, а нерухомістю, що належить Inzhur REIT — для цього буде потрібна згода всіх учасників Inzhur REIT.

2. Inzhur вирішує продовжити або укласти новий договір оренди та продовжити строк діяльності Inzhur REIT.

У такому разі інвестори матимуть вибір: залишатися співвласниками та продовжити отримувати пасивний дивідендний дохід, або ж пред’явити свою частку до викупу Inzhur за розрахунковою вартістю.

Розрахункова вартість інвестиційного сертифіката =
Загальна вартість чистих активів Inzhur REIT / кількість інвестиційних сертифікатів Inzhur REIT, що перебувають в обігу на день розрахунку.

Вартість чистих активів = Сума активів Inzhur REIT з урахуванням їхньої ринкової вартості — розмір зобов’язань Inzhur REIT.

Викуп інвестиційних сертифікатів — це виплата інвестору вартості частини чистих активів пропорційно до кількості інвестиційних сертифікатів Inzhur REIT, що належать інвестору. Права власності інвестора на такі інвестиційні сертифікати припиняється, виплату здійснює Inzhur.

Як співвласник ви отримаєте доступ до щорічного аудиту Inzhur REIT та зможете відстежувати ринкову вартість своєї нерухомості протягом усього строку діяльності Inzhur REIT.

3. В обох попередніх випадках Inzhur може запропонувати інвесторам конвертувати сертифікати одного фонду Inzhur REIT у сертифікати іншого фонду Inzhur REIT.

Простими словами, вам можуть запропонувати перейти з одного Inzhur REIT в інший. Конвертація інвестиційних сертифікатів здійснюється за розрахунковою вартістю таких сертифікатів, визначеною на день подання інвестором заяви на конвертацію.

6. Чи може війна вплинути на мою дохідність у майбутньому?

Може, і це потрібно враховувати, коли ви ухвалюєте рішення про інвестування. Ризик влучання ракети по одному з наших об’єктів у Київській області мінімальний, але він існує. Нерухомість застрахована від пожежі та інших пошкоджень, та страхування не покриває ризики пошкодження через військові дії.

Якщо це будуть незначні пошкодження, косметичним ремонтом займеться орендар — він відповідає за оздоблення та є найбільш зацікавленим у якнайшвидшому відновленні роботи.

Якщо ж пошкодження будуть капітальними, цей факт і розмір збитків буде зафіксовано у встановлений законодавством спосіб. Inzhur здійснить усі необхідні юридичні дії, щоби стягнути завдані збитки з країни-агресора та створить план дій для відновлення роботи фонду.

Ще один ризик, пов’язаний із війною — втрата платоспроможності орендарем. Ми свідомо обираємо лише орендарів з міжнародним іменем, які успішно пройшли через економічні кризи, пандемію та навіть воєнні дії в регіоні. Але жодна компанія у світі не може дати 100% гарантій, що так буде завжди. Тож ми як керуюча компанія зробимо все можливе, щоби знайти нового крутого орендаря та відновити прибутковість фонду.

7. Які критерії відбору об’єктів нерухомості для інвестування?

Виходячи з нашого досвіду, ми обираємо окремо розміщені нежитлові будівлі зі зручним паркуванням, що відповідають таким критеріям:

• Розташовані в перспективних локаціях: уздовж основних автотранспортних магістралей з інтенсивним трафіком; у місцях великого скупчення людей (вокзали, міські ринки тощо); посеред наявних житлових кварталів або поряд з активною житловою забудовою.
• Орендарі — відомі українські або міжнародні компанії.
• Довгостроковий договір оренди має бути укладений на 10–30 років.
• Орендар інвестує значні кошти в адаптацію (ремонт, обладнання) нерухомості під власні потреби, що є додатковою мотивацією залишатися на об’єкті.
• Орендар ефективно та безперервно працював під час епідемії Covid-19.

8. Чи можна інвестувати валюту в готівці?

Усі розрахунки під час інвестування, виплати дивідендів чи продажу інвестиції здійснюються через перерахування безготівкових коштів на банківський рахунок.

Відповідно до законодавства, усі платежі на території України здійснюються в національній валюті — гривні. Якщо ви маєте готівкову валюту, вам потрібно обміняти її на гривні, покласти на свій рахунок у будь-якому банку, і лише тоді здійснити оплату за договором купівлі-продажу.

Якщо для визначення ціни використовується еквівалент іноземної валюти, то Inzhur приймає оплату та проводить виплати за курсом Національного банку України.

9. Чи маю я подавати декларацію про отримання доходу?

Дивіденди не є підставою для подачі декларації (на відміну від інвестиційного доходу за цінними паперами) для звичайних громадян, тож можете не хвилюватися. Якщо ви політик чи держслужбовець — звісно ж, це ваш законний обов’язок.Якщо ви вирішите продати свої інвестиційні сертифікати до закінчення дії фонду за вищою ціною, ніж купили, ця різниця складе інвестиційний дохід — його потрібно декларувати.

10. Чи вигідно інвестувати в REIT у порівнянні з іншими фінансовими інструментами?

Висновок за вами, пропонуємо порівняти умови Inzhur з іншими доступними під час війни інструментами в Україні.

Підсумуємо?

REIT давно став звичним і досить передбачуваним інструментом для інвестування у світі.

Перший український REIT — Inzhur — відповідає всім міжнародним вимогам до REIT. Чітко прописаний регламент із усіма цифрами та конкретними об’єктами — це ініціатива компанії, що хоче створити для інвесторів максимально прозорі та довірливі умови.

REIT має колосальні перспективи для України в майбутньому, тож ті, хто долучаться на початку, зможуть заробити найбільше. Ознайомитися з основними документами можна за посиланнями нижче.